Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Wat moet u bij de overname van een winkel regelen met de verhuurder?

U neemt een winkel over (al dan niet uit een faillissement). Wat moet u dan doen in de richting van de verhuurder? Moet u gaan voor een indeplaatsstelling of kunt u beter een nieuw contract met hem aangaan?

In deze tijd komt het vaker voor dat een bestaande winkeleigenaar ervoor kiest om te stoppen. Dit kan zijn vanwege financiële of persoonlijke redenen of omdat bijvoorbeeld de franchiseformule als “te knellend” wordt ervaren. Soms doet zich de kans voor om te verhuizen naar een betere locatie. Zo zijn er op dit moment veel verschuivingen in de winkelbranche. Dit biedt perspectieven voor andere (of nieuwe) ondernemers die een winkel willen openen of overnemen. Er is zeker veel animo om in het geval van een faillissement te bekijken of een bepaalde formule of locatie kan worden overgenomen. Uiteraard tegen een schappelijke prijs.

Stel, u hebt met de eigenaar van de winkel of de curator een goede overnamesom kunnen bedingen. Voorwaarde is wel dat de winkel kan worden geëxploiteerd vanaf de huidige locatie. De locatie die wordt gehuurd. Daarvoor hebt u de hulp van de verhuurder nodig. U kunt namelijk niet zomaar de winkel overnemen en de huur gaan betalen. Voor een rechtsgeldige overname van het huurcontract is meer nodig.

Waar moet u op letten?

Allereerst moet u zich afvragen of u een nieuwe huurovereenkomst met de verhuurder wilt afspreken. Of dat u liever het oude huurcontract overneemt. Het hangt er dan van af hoe lang de bestaande huurovereenkomst nog loopt en wat de huurprijs is. Voor een overname van het bestaande huurcontract hebt u de toestemming van de verhuurder nodig. Indien u voldoende waarborgen voor een goede nakoming biedt en bereid bent een bankgarantie te stellen, kunt u deze “indeplaatsstelling’ ook afdwingen bij de kantonrechter. Meestal komt het echter niet zo ver en worden er onderling afspraken gemaakt. Deze afspraken worden vastgelegd in een zgn. akte indeplaatsstelling, die dan bij het huurcontract wordt gevoegd.

Voor de keuze tussen beide opties is daarnaast van belang de mate van bescherming waaraan u behoefte hebt. Of welke eisen de verhuurder heeft. Het kan namelijk zijn dat de verhuurder meer eisen heeft. Of dat u liever een nieuw huurcontract wilt sluiten met een nieuwe duur van 5 + 5 jaren, zodat u optimaal beschermd bent. Wilt u investeren in het pand, dan is het in ieder geval beter een nieuw huurcontract te sluiten. In een nieuw huurcontract kunnen alle wensen worden opgenomen. Daarbij is wel van belang dat de verhuurder het oude huurcontract met de huidige huurder beëindigt. Dit moet gebeuren voordat hij een huurcontract met u afsluit.

Conclusie
U hebt twee mogelijkheden. Indeplaatsstelling of een nieuw huurcontract sluiten. Welke van de twee het wordt, is afhankelijk van uw specifieke situatie en de wensen van de verhuurder. U moet hierover met de verhuurder in gesprek en onderhandelen.

Let tijdens de gesprekken op de volgende punten:

  • Ook bij een akte indeplaatsstelling kan de huurprijs (of kunnen andere voorwaarden) worden aangepast. Dus voor die reden hoeft u niet per se een nieuw huurcontract te sluiten.
  • Besef dat als er sprake is van een indeplaatsstelling u alle oude rechten maar ook plichten respectievelijk afspraken van de oude huurder overneemt. Informeer daar goed naar. Let bijvoorbeeld op de plicht van de huurder om het gehuurde bij einde van de huur in oude staat op te leveren. Maak daar eventueel nieuwe afspraken over met de verhuurder of de oude huurder.
  • Het afdwingen van een indeplaatsstelling via de kantonrechter is mogelijk, maar zorgt voor een “valse start” in de relatie met de verhuurder. Bovendien kost dit tijd en geld. In dat geval is het van belang om nog niet de koopovereenkomst met de huurder te sluiten en de winkel alvast te betrekken. Dit kan u duur komen te staan indien de indeplaatsstelling toch wordt afgewezen.

Meer weten?
Indien u meer informatie wenst over dit onderwerp, kunt u met ons contact opnemen via info@vastgoedadvocaten.nl. U kunt ook bellen naar 0413 – 787 147. Wij zijn namelijk gespecialiseerd in huurrecht en alles wat daarmee samenhangt.

Interessant?
Als u dit artikel interessant vindt, dan waarderen we het zeer als u de moeite wilt nemen om dit artikel te delen.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen