Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij planschade

U bent een ontwikkelaar met behoorlijk wat plannen om een aantal percelen te ontwikkelen. De geldende bestemmingsplannen bieden daarvoor voldoende mogelijkheden. Althans, tot enige tijd geleden. Nieuwe bestemmingsplannen steken daar echter een stokje voor. Opeens zijn de bebouwingsmogelijkheden weggevallen of beperkt. Wat u wilde ontwikkelen, kan nu niet meer. Een gevalletje planschade? Of ligt het toch anders?

Voorzienbaarheid?

In 2016 heeft de Raad van State meerdere uitspraken gedaan over planschade. In dit artikel ga ik in op twee uitspraken die over voorzienbaarheid gingen. Was de schadeoorzaak – wegvallen bebouwingsmogelijkheden – voorzienbaar of niet? Het antwoord op die vraag is van belang, omdat bij de beoordeling van een verzoek om planschade het college de voorzienbaarheid moet betrekken. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling is een schadeoorzaak voorzienbaar als er voor een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse ongunstig zal veranderen.

Voorbeelden uit de praktijk

Was de schadeoorzaak voorzienbaar of niet? Dat is de vraag die bijvoorbeeld in de uitspraken van de Afdeling van de Raad van State op 20 en 27 juli 2016 speelde. In beide zaken hadden partijen een verzoek ingediend tot tegemoetkoming in de planschade.  Zij waren immers van mening dat zij door het nieuwe bestemmingsplan schade leden.

Uitspraak van 20 juli 2016

In de uitspraak van 20 juli 2016 hadden appellanten aangevoerd dat het college hen ten onrechte passieve risicoaanvaarding heeft tegengeworpen. Door niet de bestaande bouwmogelijkheden te benutten, hadden zij de kans aanvaard dat die planologische situatie in ongunstige zin zou wijzigen. Volgens appellanten kon van een redelijk denkende en handelende eigenaar echter niet worden verwacht dat hij in hun situatie een bouwvergunning zou aanvragen. In het nieuwe bestemmingsplan was de aanduiding ‘horeca’ namelijk weggevallen. Dat zou volgens hen een groot risico opleveren bij het realiseren van de bouwmogelijkheden uit het oude bestemmingsplan. Hadden appellanten geweten dat het college in die periode horeca wel in positieve zin had willen bestemmen, dan hadden zij een aanvraag ingediend om de bouwmogelijkheden veilig te stellen. Volgens appellanten dus geen passieve risicoaanvaarding.

De Afdeling maakt met dit argument korte metten: appellanten hadden vanaf het ter inzage leggen van het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan tot de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zestien maanden de tijd om de bouwmogelijkheden te benutten. Door dat niet te doen, hebben zij het risico van de nadelige planologische wijziging aanvaard. De eventuele schade die zij daardoor hebben geleden, blijft voor eigen rekening. Dat de aanduiding ‘horeca’ in het nieuwe bestemmingsplan is komen te vervallen, leidt niet tot een ander oordeel. Het gebruik voor horecadoeleinden is namelijk onder het overgangsrecht toegestaan. In een daaropvolgend bestemmingsplan moet weer positief bestemd worden.

Uitspraak van 27 juli 2016

In de uitspraak van 27 juli 2016 waren de belangen mogelijk nog groter. In deze uitspraak ging het om het volgende: Aan appellante was een bouwvergunning eerste fase verleend om een appartementencomplex van 7 bouwlagen met daarin 20 woningen en een verdiepte stallingsgarage te bouwen. Ten tijde van dat besluit was het nieuwe bestemmingsplan al vastgesteld. Volgens dat nieuwe bestemmingsplan was de mogelijkheid om een appartementencomplex te bouwen afhankelijk gemaakt van de sloop van bestaande woningen op percelen van derden.

Vanaf de verlening van de bouwvergunning eerste fase heeft appellante ruim twee jaar de tijd gehad om de aanvraag in te dienen voor de bouwvergunning tweede fase. Door niet op tijd deze aanvraag in te dienen, heeft appellante het risico van de voor haar nadelige bestemmingswijziging aanvaard. Die bestemmingswijziging was immers al bekend ten tijde van de vergunningverlening. De schade die appellante daardoor lijdt, blijft voor haar rekening. Dat het vergunde bouwplan vanwege de gewijzigde marktomstandigheden niet meer uitvoerbaar was, maakt dit niet anders.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen