Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Wat kunt u allemaal doen met uw grond?

Met grond kunt u eigenlijk alle kanten op. U kunt het kopen, huren en zelfs pachten en soms wordt grond in erfpacht uitgegeven. Erg lastig als u de keuze hebt. Welke vorm past het beste? In dit artikel leggen we u uit wat de verschillen zijn. In een volgend artikel gaan we meer in op het pachten van gronden.

Koop en huur

Grond kopen geeft de meeste rechten en plichten, want dan krijgt u het eigendomsrecht van de grond en alles wat daarop staat. Grond huren is zeker ook mogelijk, tenzij de gronden gehuurd worden voor agrarische activiteiten. Dan is het pacht. Verder kunt u alles huren met alle bijbehorende rechten en verplichtingen.

Pacht en erfpacht

Pacht en erfpacht lijken op elkaar, maar zijn niet hetzelfde. Bij pacht sluiten partijen namelijk een bijzondere overeenkomst met elkaar. Erfpacht is een zakelijk recht dat op onroerend goed (bijvoorbeeld grond) rust. Erfpacht vestig je dus met een akte bij de notaris en dat moet worden ingeschreven in de Openbare Registers. Qua regelgeving lijken ze ook niet op elkaar: de regels voor pacht zijn namelijk grotendeels van dwingend recht en daar mag je dus niet van afwijken. Erfpacht is niet gebonden aan zulke strikte regels.

Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij een onroerende zaak in gebruik geeft ter uitoefening van landbouwactiviteiten. Pacht wordt daarom vaak gebruikt om agrariërs grond te laten gebruiken. Eigenlijk lijkt het veel op huur. Er zijn wel twee vormen van pacht: gewone pacht en een “lichtere” variant genaamd: “geliberaliseerde pacht”. Hierover vertellen we u in een volgend artikel meer.

Het meeste hebt u aan eigendom, maar soms is dat niet mogelijk of krijgt u de keuze niet. Geen nood. Erfpacht is dan een goed alternatief. U hebt dan weliswaar geen eigendom over de grond, maar u kunt wel een hypotheek op de grond vestigen ten behoeve van de financiering. Bovendien hebt u dan ook gewoon de mogelijkheid om er opstallen op te plaatsen. Niet heel veel anders dus dan wanneer u de grond had gekocht. Erfpacht is namelijk bijna altijd bedoeld voor een hele lange periode. Erfpacht kan zelfs eeuwigdurend zijn. Dat is bij pacht of huur niet het geval. Die overeenkomsten worden meestal tijdelijk aangegaan.

Huur of toch pacht?

Wanneer is er nu sprake van huur van gronden en wanneer is er sprake van pacht van gronden? Eigenlijk is het verschil simpel: Wordt de grond ingezet ten behoeve van de landbouw, dan is er sprake van pacht. Is dat niet het geval, dan is sprake van huur van gronden met eventuele gebouwen of opstallen. Let op. Landbouw is een redelijk ruim begrip. De grond moet gebruikt worden voor akkerbouw, weidebouw, veehouderij, pluimveehouderij, tuinbouw, de teelt van griendhout en riet en elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw. En het moet wel gaan om meer dan 1 hectare grond.

En een opstalrecht dan?

Er wordt soms ook gesproken over het vestigen van een opstalrecht. Dat is ook een zakelijk recht net als eigendom en erfpacht. Het onderling vastleggen van afspraken is dus niet voldoende om een opstalrecht te vestigen. Daar is namelijk ook een akte bij de notaris en inschrijving in de Openbare Registers voor nodig. Net als bij erfpacht dus. En niet hetzelfde dus als pacht en huur. Pacht en huur kun je immers gewoon overeenkomen.

Een opstalrecht is het recht om op de grond van een ander een opstal (gebouw of bouwwerk) te bouwen/plaatsen. Er is dus alleen sprake van een gebruiksrecht voor de grond. Meer niet. Bouwt u iets op de grond van een ander, dan komt dat bouwwerk normaal gesproken aan de eigenaar toe. Die krijgt dan door natrekking de eigendom van dat bouwwerk. De eigenaar van de grond is namelijk de eigenaar van alles wat er op die grond staat. Het vestigen van een opstalrecht voorkomt dit. Daarmee wordt voorkomen dat de eigenaar van de grond ook de eigenaar van het bouwwerk wordt. Bij een opstalrecht is de eigenaar van de grond dus een andere dan de eigenaar van het gebouw. Mits dat natuurlijk goed is vastgelegd.

De vormen van gebruik van grond samengevat

Samenvattend kennen we de volgende vormen van gebruik van grond:
• eigendom: het meest omvattende (zakelijke) recht op de grond en alles wat er op staat;
• erfpacht: een vaak voor langere duur, zakelijk recht met veel contractsvrijheid;
• huur: een overeenkomst waarbij partijen tegen een vergoeding een gebruik van bijvoorbeeld grond afspreken. Huur is voor alles geschikt behalve voor landbouwgrond;
• pacht: een overeenkomst die op huur lijkt die alleen voor landbouw geschikt is. Pacht kent veel dwingendrechtelijke regels waarvan je niet mag afwijken.
• opstalrecht: een zakelijk recht met als doel de eigendom van opstallen loskoppelen van de grond waarop die opstallen staan. Veel contractsvrijheid.

Dit is de basis theorie. In de praktijk zijn namelijk varianten te bedenken. Let op! Sommige regels zijn dwingend door de wetgever opgelegd en daarvan kan niet worden afgeweken. Voor het overige kan er echter veel geregeld worden in een overeenkomst of een notariële akte. Natuurlijk gelden er ook regels voor als er een conflict ontstaat. Laat je dus vooraf goed informeren over de rechten en plichten en voorkom handelen in strijd met de wet.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen