Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Het verhuren van een gemeubileerd studentenappartement aan een expat voor 10 maanden. Is dat ook verhuur ‘naar haar aard van korte duur’?

In de uitspraak van RVR 2014/76 (ECLI:NL:GHARL:2014:3195) werd geoordeeld van wel. Maar let op! Dat geldt niet per definitie voor alle huurovereenkomsten met expats. De criteria die het Gerechtshof in deze zaak geeft, zijn streng en kunnen ook toegepast worden bij ander soort huurovereenkomsten naar aard van korte duur.

Welke criteria stelde het Gerechtshof vast?
Voorop stelt het Gerechtshof dat de contractsvrijheid om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur te sluiten zeer beperkt is. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.

De aard van het gebruik kan bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte. Dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Daarbij moet ook worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning en hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan, aldus het Gerechtshof. Maar wat houdt dit nu in de praktijk in?

Short-stay
Het ging in deze zaak om een kamer in een reguliere studentenflat die geleidelijk aan voor buitenlandse studenten bestemd werd. Een studentenkamer valt normaal gesproken niet onder de regels van huur naar aard van korte duur. De duur van het verblijf in een kamer in een studentenflat is daarvoor in het algemeen te lang. Voor studentenkamers is ook een apart artikel in de wet opgenomen (artikel 7:274, lid 4, BW) waardoor beëindiging van de studie ook beëindiging van de huurovereenkomst betekent.

Maar de studentenkamers in deze zaak werden gestoffeerd en gemeubileerd aangeboden – zelfs met de mogelijkheid om bedlinnen (dekbedovertrek, sloop en hoeslaken) bij te huren voor € 18,50 per -verblijf. Daarnaast was er een 24-uurs service, toezicht en schoonmaakfaciliteiten “all this in comparison with the rental of a hotel room”. Al met al dus niet bepaald overeenkomend met het beeld van een doorsnee studentenkamer.

Belangrijk criterium: Besef bij de huurder
Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet het de huurder duidelijk zijn geweest, dat het aanbod van de verhuurder slechts tijdelijke woonruimte betrof. Het door haar ondertekende contract vermeldde dit een aantal malen en was in dat opzicht uitermate duidelijk. Verder is van belang dat het aanbod onlosmakelijk gekoppeld was aan haar komst vanuit het buitenland. De expat had dus redelijkerwijs moeten begrijpen dat deze verhuur bedoeld was om in haar eerste opvang te voorzien. Gelet op die bijzondere context had de expat moeten doorzien dat de limitering in duur nodig was om de komst van buitenlandse studenten ook in het volgende studiejaar te kunnen faciliteren.

Het moet de expat duidelijk zijn geweest dat het verhuren van de kamer gericht was op een kortstondig en bijzonder gebruiksrecht. Een gebruiksrecht waarbij zij na ommekomst van maximaal een jaar ruimte zou moeten maken voor een volgende lichting buitenlandse studenten. Daar komt bij dat de verhuurder garandeert dat per september dan wel per februari woonruimte beschikbaar is voor elke expat. Deze garantie zou onder druk komen te staan als buitenlandse studenten die langer in Groningen verblijven dan twee semesters een “gewone” huurovereenkomst zouden krijgen.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen