Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Gedeeltelijk vergunningvrij bouwen, wanneer mag dat?

U wilt uw woning uitbreiden met een aanbouw. Natuurlijk het liefst zonder gedoe en dus vergunningvrij bouwen. Uw plan voldoet echter slechts gedeeltelijk aan de daarvoor gestelde eisen. In sommige gevallen is het dan mogelijk om het bouwplan te splitsen in een vergunningvrij en een vergunningplichtig deel. In dit artikel leest u wanneer uw bouwplan voor zo’n splitsing in aanmerking komt.

Vergunningvrij bouwen

In de meeste gevallen hebt u voor het (ver)bouwen van een bouwwerk een omgevingsvergunning nodig. Soms is vergunningvrij bouwen echter toegestaan, bijvoorbeeld bij:

  • een dakkapel;
  • een aan- of uitbouw dat ten dienste staat aan het hoofdgebouw;
  • een bijgebouw, overkapping of ander bouwwerk met dak dat ten dienste staat aan het hoofdgebouw.

Doorloop het stappenplan vergunningvrij bouwen van de Rijksoverheid om na te gaan of in uw geval een vergunning nodig is. Hebt u het stappenplan geraadpleegd, maar twijfelt u of uw aanbouw inderdaad (volledig) vergunningvrij mag worden gebouwd? Dan is het verstandig om hierover advies in te winnen bij de gemeente of een deskundige. Bij het ten onrechte zonder omgevingsvergunning bouwen, loopt u namelijk het risico dat u uw aanbouw moet verwijderen. Bovendien kunt u dan met (hoge) dwangsommen te maken krijgen.

Bouwplan voor een deel vergunningplichtig…

Mogelijk hebt u voor bepaalde onderdelen van uw bouwplan een omgevingsvergunning nodig. Bijvoorbeeld omdat een deel van de aanbouw uit twee verdiepingen bestaat. Of omdat uw aanbouw een stuk groter is dan vergunningvrij is toegestaan. In zijn uitspraak van 28 februari 2018 heeft de Raad van State zich uitgelaten over de mogelijkheid van het splitsen van een bouwplan. Wat was er aan de hand?

Een vergunningaanvrager wilde op zijn perceel een woning met aanbouw realiseren. Volgens hem was alleen het hoofdgebouw vergunningplichtig. De aanbouw – waarin o.a. een deel van de keuken moest komen –  kon volgens hem vergunningvrij worden gebouwd. Bij de Afdeling kwam de vraag aan de orde, of de aanvrager zijn bouwplan mocht splitsen in een vergunningplichtig en een vergunningvrij deel.

Splitsen bouwplan in vergunningvrij en vergunningplichtig deel?

Als uitgangspunt geldt dat een bouwplan als één geheel moet worden beschouwd. Om die reden mag een bouwplan dan ook in principe niet worden gesplitst in een vergunningvrij deel en een vergunningplichtig deel. Hierop bestaat echter volgens de Afdeling een uitzondering. Als het bouwplan in bouwkundig en functioneel opzicht van elkaar kan worden onderscheiden, mag er namelijk wel worden gesplitst.

In het voorbeeld dat we hiervoor aanhaalden kon een dergelijke bouwkundige en functionele ‘knip’ niet worden gemaakt. De grens tussen het vergunningvrije en vergunningplichtige deel, liep namelijk dwars door de keuken heen. Alleen al om die reden, was er in dat voorbeeld geen sprake van een functioneel te onderscheiden onderdeel. Bovendien was de keuken één grote open ruimte, waardoor de aanbouw ook in bouwkundig opzicht niet kon worden gezien als een te onderscheiden onderdeel.

Tips voor het splitsen van uw bouwplan!

Dat het in die zaak van 28 februari 2018 niet lukte, wil niet zeggen dat het dus nooit lukt. De Afdeling maakt namelijk wel duidelijk dat splitsen wel degelijk mogelijk is. Het moet alleen wel mogelijk zijn. Wilt u uw bouwplan splitsen in een vergunningvrij en vergunningplichtig deel? Houd dan rekening met het volgende:

  • Het vergunningvrije deel moet in bouwkundig opzicht van het vergunningplichtige deel kunnen worden onderscheiden. Zorg er dus voor dat de verschillende delen constructief niet met elkaar verbonden zijn en afzonderlijk van elkaar worden uitgevoerd. De aanwezigheid van een deur tussen beide ruimtes hoeft overigens geen belemmering te zijn.
  • Het vergunningvrije deel moet ook in functioneel opzicht van het vergunningplichtige deel kunnen worden onderscheiden. Dit kunt u doen door de ruimte een ‘eigen’ functie te geven. Denk bijvoorbeeld aan een hobby/aterlierruimte of een werkruimte.
  • Neem het vergunningvrije deel niet mee in uw vergunningaanvraag. Dat mag namelijk volgens de Afdeling. Volgens hem mag een aanvrager delen van een bouwplan die volgens hem vergunningvrij zijn, buiten de aanvraag laten. Die hoeft hij dus niet in te tekenen of te noemen in de aanvraag.
  • Wilt u het vergunningvrije deel toch in de aanvraag meenemen? Zorg er dan voor, dat uit uw aanvraag onmiskenbaar blijkt waarvoor wel en waarvoor geen omgevingsvergunning wordt aangevraagd. Geef ook aan wat de oppervlakte is van het bouwdeel waarvoor u een vergunning aanvraagt. Maar nogmaals, beter is het om vergunningvrije deel helemaal niet bij de aanvraag te betrekken.
  • Twijfelt u of u uw aanbouw inderdaad gedeeltelijk vergunningvrij kan bouwen? Dan raden wij u aan om hierover deskundig advies in te winnen. Uiteraard helpen wij u hierbij graag verder.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen