Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Uw huurder is failliet. Wat komt er op u af?

Stel, u verhuurt al jaren naar tevredenheid een winkelruimte. Ineens stopt de huurder met het betalen van de huur. U hebt inmiddels diverse sommaties verzonden. Op het moment dat u juridische stappen wilt ondernemen, krijgt u bericht. Uw huurder is failliet. Wat dan? In dit artikel gaan we in op de eerste periode na een faillissement van de huurder. Zodat u weet welke stappen u in deze fase moet ondernemen.

Stap 1. Indienen vordering bij de curator

Vanaf datum faillissement wordt een curator “de baas” over de onderneming van de huurder. U kunt het beste aan de huurder vragen wie de curator is en rechtstreeks met de curator contact opnemen. De curator zal u dan vragen wat uw bedoelingen met het pand zijn. Tevens zal hij vragen om schriftelijk de vordering in te dienen. Dit houdt in dat u moet verklaren wat de huurprijs per maand is (voeg ook een kopie van de huurovereenkomst toe). U moet niet vergeten de hoogte van de huurachterstand te vermelden. Hebt u eventueel nog meer te vorderen van de huurder, dan is dat ook nu het moment om dit aan te geven. Als er zekerheden zijn afgegeven, kunt u die ten slotte het beste ook vermelden.

Stap 2. Vorderingen

De curator verzamelt alle bezittingen en schulden en kijkt welke “rang” uw vordering heeft. Er zijn vorderingen die buiten het faillissement vallen. Deze worden als eerste voldaan. Denk aan de vordering van de bank met een pand- of hypotheekrecht. Daarna komen de boedelvorderingen. Dit zijn vorderingen die als eerste uit de totale omvang van de bezittingen en gelden moeten worden voldaan. Voorbeelden van boedelvorderingen zijn de kosten van de curator en de huurschuld vanaf datum faillissement tot einde van de huurovereenkomst. Weer daarna komen de preferente vorderingen zoals de vordering van de belastingdienst, achterstallig loon van werknemers, etc. Tot slot worden (als er geld over is) de overige vorderingen betaald. Dit gebeurd naar evenredigheid. Deze vorderingen worden de concurrente vorderingen genoemd. De huurachterstand tot datum faillissement is zo’n concurrente vordering. Vaak worden concurrente vorderingen, en dus ook de huurachterstand tot datum faillissement, niet uitgekeerd.

Stap 3. Innen zekerheden

U kunt een eventuele door de huurder afgegeven waarborgsom verrekenen met de huurachterstand of een bankgarantie innen door deze naar de bank te sturen. De bank zal dan tot betaling overgaan van het op de bankgarantie genoemde bedrag of tot ten hoogste het bedrag van de huurachterstand. Na ontvangst van het bedrag van de bank, kunt u de curator laten weten dat voor dat bedrag de vordering op de huurder wordt verminderd.

Stap 4. Opzeggen huurovereenkomst

Belangrijk is dat zowel de curator als de verhuurder de mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst op te zeggen. In een volgend artikel wordt hier apart op ingegaan. Laat u in ieder geval goed adviseren wat voor u het beste is.

Stap 5. Zo hoog mogelijke opbrengst

De curator zal trachten een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren. Daartoe kan hij bijvoorbeeld oude vorderingen van de failliet innen. Ook zal hij onderzoeken of de onderneming of onderdelen daarvan verkocht kunnen worden. Denk daarbij aan voorraden, inventaris, goodwill en debiteurenportefeuille.

Doorstart?

Er kan ook sprake zijn van een doorstart. Dan wordt de onderneming (deels of geheel) verkocht aan een derde partij die dan de onderneming zal voortzetten. Die voorzetting zal vaak in afgeslankte vorm plaatsvinden. Dit heeft de voorkeur. Immers, dan kan worden getracht om zoveel mogelijk personeel aan het werk te houden. Ook levert dit vaak het meeste geld op.

De curator benadert in ieder geval de partijen en voert de onderhandelingen. In principe bent u daar niet bij betrokken. Dit is anders wanneer de potentiele overnamekandidaten ook interesse hebben om de winkel vanuit het door u verhuurde pand te gaan exploiteren. In dat geval neemt de curator of de overnemende partij contact met u op. U kunt dan onderhandelen over een indeplaatsstelling of het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Laat u in dat geval goed adviseren. In een volgend artikel gaan wij in op de vraag of u als verhuurder de huurovereenkomst na een faillissement moet opzeggen of dat u beter kunt wachten. Ook wordt dan ingegaan op de rol van de curator. De curator kan namelijk ook de huurovereenkomst opzeggen.

Bij een doorstart kunt u proberen te bedingen dat in ieder geval de huurschuld na datum faillissement door de overnemende partij wordt betaald. Ook kunt u een bankgarantie of waarborgsom vragen.

De curator heeft in sommige gevallen de mogelijkheid om de verhuurder via de kantonrechter te dwingen mee te werken aan een indeplaatsstelling. De curator kan u niet dwingen mee te werken aan het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Indien u wilt meewerken aan de indeplaatsstelling, vergeet dan niet te onderhandelen over een andere huurprijs. Dat is namelijk gewoon mogelijk.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen