Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Strijd met het privaatrecht en toch een vergunning?

U bent eigenaar van een bovenwoning in een complex met één andere woning. Uw benedenbuurman wil een uitbouw realiseren, maar daar hebt u bezwaar tegen. Die uitbouw heeft namelijk nadelige gevolgen voor uw uitzicht. Gelukkig kunt u de uitbouw op grond van de splitsingsakte tegenhouden. Hierin is namelijk bepaald dat de toestemming van de vergadering van de Vereniging van Eigenaars (VvE) nodig is voor een dergelijke verbouwing. Nu u over een meerderheid van de stemmen beschikt, lijkt de uitbouw zonder uw medewerking onmogelijk. Doordat u die toestemming niet geeft, is volgens u sprake van een zgn. privaatrechtelijke belemmering en dus kan de gemeente de omgevingsvergunning niet afgeven…. Althans, dacht u.

Toch krijgt uw buurman – ondanks het ontbreken van de vereiste toestemming – wel een vergunning voor zijn bouwplan. U bent het hier uiteraard niet mee eens. Kunt u de vergunning vanwege het ontbreken van de benodigde toestemming nu tegenhouden? In dit artikel gaan wij nader op deze vraag in.

Stappenplan

Als u vanwege een privaatrechtelijk belang tegen een vergunning wilt opkomen, moet u de volgende vragen positief kunnen beantwoorden:

  1. Vereist het bouwplan dat van het bestemmingsplan wordt afgeweken?
  2. Is het bouwplan in strijd met een privaatrechtelijke regeling?
  3. Kan zonder nader onderzoek worden vastgesteld dat sprake is van een privaatrechtelijke belemmering?

Vraag 1: moet van het bestemmingsplan worden afgeweken?

De uitbouw van uw buurman is – net als veel andere bouwplannen – vergunningsplichtig. Bij de beoordeling van een vergunningsaanvraag, is de gemeente gebonden aan een wettelijk toetsingskader. Voor bouwplannen bestaat dit kader in ieder geval uit:

  • het bestemmingsplan;
  • het Bouwbesluit;
  • de Bouwverordening.

Wordt niet aan deze voorschriften voldaan, dan moet de gemeente de vergunning weigeren. Wordt wél voldaan? Dan is de gemeente verplicht om de gevraagde vergunning af te geven. Eventuele strijdigheid met andere wet- en regelgeving is daarbij niet relevant. Het privaatrecht en dus ook uw rechten als appartementsgerechtigde spelen dan ook geen rol bij de vraag of een vergunning terecht is verleend.

Dit is echter anders als het bouwplan afwijkt van het geldende bestemmingsplan. Bijvoorbeeld als het bestemmingsplan die uitbouw niet toestaat. De benodigde vergunning kan dan immers alleen worden verleend, indien de gemeente afwijkt van het geldende bestemmingsplan. Dit mag echter alleen op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening gewaarborgd blijft en dan komt de gemeente ook bij vraag 2 uit.

Vraag 2: is het bouwplan is strijd met een privaatrechtelijke regeling?

Bij afwijking van het bestemmingsplan, moet dus worden getoetst aan de ruimtelijke ordening. Ook de privaatrechtelijke belangen van derden maken onderdeel uit van deze toetsing. Dit betekent dat de gemeente in bepaalde gevallen ook moet kijken naar bijvoorbeeld de eigendomsrechten van anderen. Of – zoals in uw geval – naar het toepasselijke VvE-recht.

Wordt er gebouwd op de grond van een ander? Of is het bouwplan in strijd met een splitsingsakte? Dan is er sprake van een zogenoemde privaatrechtelijke belemmering. Is er sprake van een dergelijke belemmering, dan moet de gemeente ook vraag 3 beantwoorden. In bepaalde gevallen staat een dergelijke privaatrechtelijke belemmering namelijk aan vergunningverlening in de weg.

Vraag 3: is nader onderzoek nodig om de privaatrechtelijke belemmering vast te stellen?

De gemeente kan alleen rekening houden met een dergelijke privaatrechtelijke belemmering als deze een evident karakter heeft. Als uitgangspunt geldt hierbij dat geen nader onderzoek nodig is voor de vaststelling van die belemmering. Zodra de splitsingsakte bijvoorbeeld op meerdere manieren kan worden uitgelegd, wordt het al erg lastig om de gemeente (of de bestuursrechter) te overtuigen van dit evidente karakter. Er bestaat dan immers twijfel over het al dan niet bestaan van de belemmering.

Op 26 juli 2017 heeft de Afdeling bepaald dat het ontbreken van de vereiste goedkeuring van de vergadering van de VvE géén evidente privaatrechtelijke belemmering is. De vergunningaanvrager kan zich na een afwijzend besluit van de vergadering van de VvE, immers nog tot de civiele rechter wenden voor een vervangende machtiging. De civiele rechter onderzoekt dan vervolgens of de vergadering haar toestemming zonder redelijke grond heeft onthouden. Zolang de civiele rechter zich hier nog niet over heeft uitgelaten, kan de privaatrechtelijke belemmering dus niet zonder nader onderzoek door de gemeente (of de bestuursrechter) worden vastgesteld.

Ook in uw geval staat het dus juridisch nog niet vast dat u uw toestemming aan de uitbouw op redelijke gronden weigert. Ook niet als u dat al schriftelijk aan de gemeente heeft laten weten. Dat is pas het geval als een civiele rechter hier uitspraak over heeft gedaan. Pas als tegen deze uitspraak geen hoger beroep meer mogelijk is, heeft het zin om op te komen tegen een vergunningverlening.

Kortom

In de praktijk komt het (dus) niet vaak voor dat een privaatrechtelijke belemmering aan vergunningverlening in de weg staat. Maar ook als u hiertegen niets kunt doen, betekent dat nog niet meteen dat u met lege handen staat. De vergunning biedt uw buurman namelijk gelukkig geen vrijbrief om inbreuk te maken op de geldende splitsingsakte. Gaat uw buurman – ondanks het ontbreken van de toestemming – toch uitbouwen? Dan kunt u via de civiele rechter alsnog naleving van de splitsingsakte afdwingen. Dit kan uiteraard alleen, als uw buurman er niet in slaagt om van de rechter een vervangende machtiging te krijgen. Lukt dat wel, dan staat u inderdaad met lege handen.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen