Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Schending NVM-meetinstructie (NEN 2580): hoe wordt de schade vastgesteld?

Uw nieuwe woning blijkt kleiner te zijn, dan vooraf aan u is medegedeeld. Want wat blijkt? De verkopend makelaar heeft de woonoppervlakte niet opgemeten volgens de NVM-meetinstructie (NEN 2580-norm). U hebt al vastgesteld dat de verkopend makelaar aansprakelijk is. Maar nu moet u nog bepalen wat (de hoogte van) uw schade is. In een recent arrest heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over hoe deze schade moet worden vastgesteld. Wat moet u daarover weten?

Verkopend makelaar aansprakelijk voor schending NVM-meetinstructie?

Als u een woning koopt, dan mag u ervan uitgaan dat de opgegeven woonoppervlakte is berekend volgens de NVM-meetinstructie NEN 2580. Is dat niet geval? Dan is de verkopend makelaar mogelijk aansprakelijk voor de schade die u daardoor lijdt. In ons eerdere artikel over schending van de NVM-meetinstructie, leest u wanneer er sprake is van een onrechtmatige daad van de verkopend makelaar. Hebt u vastgesteld dat de schending van de NVM-meetinstructie ook in uw geval onrechtmatig is? Dan moet u vervolgens aantonen dat u daardoor ook schade hebt geleden.

Was de koop doorgegaan als u op de hoogte was van de juiste woonoppervlakte?

Die vaststelling van de schade is erg lastig. Zeker ook, omdat daarover nog weinig rechtspraak is gewezen. Gelukkig heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 22 februari 2019 toegelicht hoe de schade moet worden vastgesteld. Volgens de Hoge Raad is hierbij van belang de (hypothetische) situatie dat de woning niet was gekocht als het juiste aantal vierkante meters was vermeld. Oftewel, als de woonoppervlakte was berekend volgens de NVM-meetinstructie. Het is daarom belangrijk dat u als koper aannemelijk maakt, dat u de woning niet had gekocht als u wist dat de woning in werkelijkheid kleiner was. Zorg er dus voor dat u kunt aantonen dat u de koop ongedaan hebt proberen te maken toen u op de hoogte was van de onjuiste woonoppervlakte. Of dat u op zijn minst de voorwaarden hebt proberen aan te passen. 

Is de woning minder waard?

Bent u als koper verkeerd geïnformeerd over de woonoppervlakte? Dan wordt uw woning volgens de Hoge Raad daardoor niet minder waard. Want – zo beredeneert de Hoge Raad –  de woning wordt niet opeens (fysiek) groter als de woonoppervlakte wel volgens de meetinstructie zou zijn berekend. Dat de koper verkeerd is geïnformeerd over de woonoppervlakte, leidt daarom niet tot een verminderd woongenot dat een lagere koopsom rechtvaardigt.

Hoogte van de schade

Schending van de NVM-meetinstructie leidt volgens de Hoge Raad dus niet tot een waardevermindering van de door u gekochte woning. Maar dat betekent (gelukkig) nog niet dat er daarom geen sprake is van schade. Zoals gezegd, moet voor de omvang van de schade worden gekeken naar de situatie, dat de woning niet was aangekocht als de verkopend makelaar de woonoppervlakte had berekend volgens de NVM-meetinstructie.

Hoe deze schadeberekening er dan uit moet zien, volgt helaas niet uit het arrest. De Hoge Raad verwijst de zaak namelijk naar het hof, zodat het aan het hof is om daarover een beslissing te nemen. Wel geeft de Hoge Raad de volgende uitgangspunten mee:

  • de rechter moet de schade begroten op de wijze die het meest met de aard van de schade in overeenstemming is, en;
  • de omvang van de schade moet worden geschat als de omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld;
  • de rechter heeft hierbij een grote vrijheid.

Met dit arrest zijn we er dus nog niet, maar we zijn wel weer een stapje dichterbij het antwoord op de vraag hóe die schade dan daadwerkelijk berekend moet worden.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen