Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Schade door fout in bestemmingsplan: hebt u recht op een vergoeding?

U wilt een perceel grond kopen, met de bedoeling om de bestaande woning te slopen en deze op een andere plek (terug) te bouwen. Om dit te realiseren, moet de woonbestemming op het perceel worden verplaatst. De gemeente zegt u alle medewerking toe en bereidt een nieuw bestemmingsplan voor. U gaat daarna over tot aankoop van het betreffende perceel. So far so good…. Totdat Provinciale Staten met een reactieve aanwijzing komen en het plan niet doorgaat.

Blijkbaar heeft de gemeente geen onderzoek gedaan naar de te verwachten milieuhinder. Hierdoor is geen rekening gehouden met het woon- en leefklimaat. Volgens Provinciale Staten is uw plan daarom in strijd met de ruimtelijke ordening. Op zich hoeft dat niet al te problematisch te zijn. Helaas is in hetzelfde plan de woning verplaatst van de ene plek naar de andere. Door de reactieve aanwijzing is de woonfunctie op uw perceel dus wegbestemd. Wat kunt u doen om uw schade te verhalen?

Tegemoetkoming in planschade

In bepaalde gevallen is de overheid aansprakelijk voor de schade die zij veroorzaakt. Ontstaat er bijvoorbeeld schade door een bestemmingsplanwijziging? In dat geval kan een gemeente worden verplicht om planschade te vergoeden. Er moet dan worden voldaan aan de volgende vereisten:

  • de planologische situatie is in ongunstige zin gewijzigd;
  • bij aankoop van het perceel was deze wijziging niet te voorzien;
  • uw schade is niet op een andere wijze verzekerd;
  • het verzoek tot planschade is op tijd (binnen vijf jaar nadat het besluit is genomen) ingediend.

Het geldende bestemmingsplan staat door de reactieve aanwijzing geen bewoning (meer) toe. U bent daardoor dus u in een nadeligere planologische positie beland. Dat er een bestemmingsplanwijziging aankwam wist u; dit was voor u zelfs een voorwaarde om tot aankoop over te gaan. De reactieve aanwijzing van Provinciale Staten kon u toen echter niet voorzien. U kunt dus stellen dat deze ongunstige wijziging niet was te voorzien. In principe komt u dus voor planschadevergoeding in aanmerking, mits u ook uw verzoek op tijd indient.

Planschadevergoeding

De hoogte van de vergoeding is gebaseerd op een vergelijking, gemaakt tussen de planologische situatie voor en na de bestemmingsplanwijziging. Het gaat hierbij om de theoretische mogelijkheden die het bestemmingsplan in het verleden bood en die het nu (niet meer) biedt. Dus in uw geval moet de waarde van het perceel met de woonbestemming worden vergeleken met de waarde zonder de woonbestemming. Het verschil tussen deze waardes – oftewel de waardevermindering – vormt de basis voor uw planschadevergoeding.

Belangrijk is dat een deel van de schade wordt gezien als een maatschappelijk risico. Dat komt dus voor eigen rekening. Dit maatschappelijk risico bedraagt in ieder geval 2 % van de waarde van uw perceel onmiddellijk voor de planologische verandering. Bij een forse waardevermindering, kan dit ‘eigen risico’ dus behoorlijk oplopen.

De gemeente heeft overigens ook de mogelijkheid om u, in plaats van een financiële tegemoetkoming, een compensatie in natura toe te kennen. Zo kan zij er bijvoorbeeld voor kiezen om (een deel van) de schade te vergoeden door de woonbestemming terug te brengen. Deze keuze is aan de gemeente, maar moet in verband met een goede ruimtelijke ordening wel mogelijk zijn. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat in het bestemmingsplan nadere bouwvoorschriften moeten worden opgenomen.

Schadevergoeding door onrechtmatig handelen van de gemeente 

Als terugbestemmen niet mogelijk is, blijft u – in ieder geval vanwege het maatschappelijke risico – met een deel van de schade zitten. Bovendien ging u tot aankoop over, omdat de gemeente haar medewerking aan uw plannen had toegezegd. In dat kader hebt u diverse kosten gemaakt, zoals gemeentelijke heffingen en notariskosten. In bepaalde gevallen kunt u deze schade op de gemeente verhalen. U moet dan bewijzen dat u schade hebt geleden, doordat de gemeente ten opzichte van u (toerekenbaar) onrechtmatig heeft gehandeld.

Eenvoudig te voorkomen fouten

In uw geval heeft de gemeente een fout gemaakt door voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan geen nader onderzoek te verrichten. Zij liet daarom na de noodzakelijke maatregelen te treffen. In een uitspraak van het hof Den Haag leverde een dergelijke fout een onrechtmatige gedraging op.

Wat was er aan de hand? Een projectontwikkelaar wilde woningen bouwen en sloot daarvoor met de gemeente een samenwerkingsovereenkomst. Afgesproken werd (onder meer) dat de gemeente de voltooiing van alle noodzakelijke wijzigingen in het geldende bestemmingsplan zo veel mogelijk zou bevorderen. Hoewel dit plan inderdaad werd vastgesteld, werd het door de bestuursrechter vernietigd. De gemeente bleek ten onrechte geen (akoestische) bouwvoorschriften in het bestemmingsplan te hebben opgenomen. De bouwplannen konden daarom geen doorgang vinden, waardoor de projectontwikkelaar schade leed.

Het hof oordeelde dat de gemeente aansprakelijk was voor deze schade. Zij vond dat sprake was van onzorgvuldige besluitvorming van de gemeente, die gemakkelijk te voorkomen was geweest. Het verweer van de gemeente dat geen sprake was van een resultaatsverplichting, maar slechts van een inspanningsverplichting, vond bij het hof geen gehoor. Overwogen werd dat ook inspanningen met de nodige zorgvuldigheid moesten worden uitgevoerd. De Hoge Raad bekrachtigde deze uitspraak.

Onrechtmatige daad?

Omdat u met de gemeente geen overeenkomst hebt gesloten, kan aansprakelijkheid niet op de contractuele inspanningsverplichting worden gebaseerd. Dat betekent echter niet, dat u de gemeente nu niet meer kunt aan te spreken. Mogelijk is sprake van een onrechtmatige daad. Hiervoor moet u aantonen dat de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan:

  • ten opzichte van u heeft gehandeld in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid, of
  • ten opzichte van u een wettelijke regel heeft overtreden, of
  • een inbreuk heeft gemaakt op uw eigendomsrecht.

Net als in het voorbeeld, was de fout van de gemeente in uw geval eenvoudig te voorkomen. Zij had immers voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan onvoldoende onderzoek verricht. Had zij dat wel gedaan, dan was zij tot de conclusie gekomen dat nadere bouwvoorschriften vereist waren. Wij achten de kans daarom groot, dat een dergelijke onzorgvuldige besluitvorming (ook) een onrechtmatige daad oplevert. Daar komt nog bij dat de fout van de gemeente in uw geval heeft geleid tot het wegbestemmen van de bestaande woning. Uw perceel wordt daardoor minder waard, zodat daarom (ook) een inbreuk wordt gemaakt op uw eigendomsrecht.

Kortom

Lijdt u schade door een bestemmingsplanwijziging? Dan kunt u een planschadeverzoek indienen. In de praktijk lijdt dit echter niet tot een volledige vergoeding van uw schade. Als sprake is van onrechtmatig handelen kunt u – naast een planschadevergoeding – de gemeente aansprakelijk stellen op grond van onrechtmatige daad. U moet dan aantonen dat de gemeente in haar besluitvorming ten opzichte van u onrechtmatig heeft gehandeld. Dit is het geval als sprake is van maatschappelijke onzorgvuldigheid en/of een inbreuk maakt op uw eigendomsrecht.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen