Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Het nieuwe ROZ-model bankgarantie

Als verhuurder van bedrijfsruimte wilt u natuurlijk zo veel mogelijk zekerheid dat uw huurders hun verplichtingen nakomen. U liet uw huurders daarom altijd een bankgarantie stellen, waarin het risico op leegstandschade was afgedekt (conform het oude ROZ-model). Tegenwoordig kunt u echter geen bank meer vinden die bereid is om dit risico af te zekeren. Door een reeks arresten van de Hoge Raad blijven banken namelijk met leegstandschade zitten als de huurder failliet gaat en u de bankgarantie trekt. Nu heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model bankgarantie vastgesteld waarin leegstandschade wordt uitgesloten. Is dit nieuwe ROZ-model een goed alternatief voor het oude ROZ-model dat u altijd hanteerde? En wat kunt u doen om leegstandschade alsnog af te dekken?

Uitgesloten vorderingen in het nieuwe ROZ-model bankgarantie

In het oude ROZ-model bankgarantie stond de bank garant voor leegstandschade. Banken zijn echter gestopt met het gebruiken van het ROZ-model. Waarom dat is, leest u in ons eerdere artikel over de bankgarantie bij faillissement van de huurder. Banken gebruiken dus al sinds een tijdje vooral hun eigen modellen. Modellen waarin vorderingen die betrekking hebben op leegstandschade zijn uitgesloten.

Om het gebruik van het ROZ-model weer te stimuleren, heeft de ROZ een nieuw model opgesteld die op deze praktijk is aangepast. De volgende vorderingen zijn daarom uitgesloten als een beroep op een bankgarantie wordt gedaan:
• de vordering tot vergoeding van leegstandschade die ontstaat nadat de huurovereenkomst eindigt door een faillissement van de huurder;
• de door de huurder en verhuurder overeengekomen (schade)vergoedingsvordering voor de misgelopen huur na faillissement van de huurder.

Het nieuwe ROZ-model bankgarantie in de praktijk

Door het nieuwe ROZ-model aan te vullen met de hiervoor genoemde uitgesloten vorderingen, sluit dit model (wel) aan op de actuele rechtspraak van de Hoge Raad. Op dit punt is het nieuwe ROZ-model dan ook tot stand gekomen in samenspraak met de Nederlandse Vereniging voor Banken (NVB). Op andere punten kon dit model echter niet rekenen op de instemming van de NVB. De ROZ en de NVB konden namelijk geen overeenstemming bereiken over:
• de formulering van het betalingsverzoek, en;
• de wens van de NVB om de bankgarantie voor onbepaalde tijd door te laten lopen.

Vanwege het ontbreken van die overeenstemming is nu voor het eerst een ROZ-model bankgarantie vastgesteld, die niet volledig in samenspraak met de NVB is. Wat dit model dus in de praktijk gaat beteken, is daarom zeer twijfelachtig. Wij verwachten dat het om die reden in de praktijk niet veel zal worden gebruikt.. Zonder bank immers geen zekerheid in de vorm van een bankgarantie.

Tips

Wilt u het (nieuwe) ROZ-model toch als standaardmodel gebruiken? In dat geval is het belangrijk om met het volgende rekening te houden:

• Houd er rekening mee dat een huurder de toepassing van dit model niet op alle punten accepteert. Als uw huurder met u in onderhandeling treedt over de voorwaarden van de bankgarantie, ga dan na of de door uw huurder voorgestelde wijzigingen voor u acceptabel zijn. Raadpleeg eventueel een deskundige om u te laten adviseren over de risico’s van (en eventuele alternatieven voor) de voorgestelde wijzigingen.

• Gaat uw huurder wel meteen akkoord met het door u voorgestelde model? Controleer dan goed of de door uw huurder aangeleverde bankgarantie ook voldoet aan de gestelde vereisten. Is dat niet het geval? Dan hoeft u dat niet te accepteren en kunt u er bij uw huurder op aandringen alsnog een bankgarantie te stellen conform het door u aangewezen model. Let op. U moet de eisen die u aan de bankgarantie stelt, wel uiterlijk bij de totstandkoming van de huurovereenkomst aan uw huurder kenbaar hebben gemaakt.

Tips om leegstandschade toch af te dekken

Veruit de meeste banken zijn niet meer bereid om leegstandschade af te dekken. Dat is inmiddels wel vaste praktijk geworden. Steeds minder huurders zullen daarom akkoord gaan met toepassing van het oude ROZ-model waarin deze schade wel onder de dekking valt. Om toch zeker te stellen dat (een deel van) uw leegstandschade wordt vergoed, kunt u denken aan de volgende oplossingen:

• Vraag uw huurder om de huur voor een langere periode vooruit te betalen; dus voor bijvoorbeeld een kwartaal in plaats van een maand. In dat geval bent u voor de periode waarvoor u de huur al heeft geïncasseerd in ieder geval verzekerd van inkomsten. In deze periode kan de huurovereenkomst immers niet worden beëindigd vanwege het faillissement van de huurder. Het is natuurlijk wel denkbaar dat de huurder niet met een dergelijke voorwaarde wil of kan instemmen. Maar vragen (en soms zelfs eisen) staat altijd vrij.

• U kunt uw huurder ook vragen om – in plaats van een bankgarantie – een concerngarantie of een garantie te stellen. De garant moet dan dus wel bereid zijn om de leegstandschade op te vangen als de huurder failliet gaat. Bij deze constructie loopt u echter wel het risico dat deze garant ook failliet gaat, in welk geval uitkering alsnog niet mogelijk is. Dit risico kan eventueel wél worden afgedekt met een bankgarantie.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen