Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Nutteloos gestarte procedure voor het inroepen van het huurbeding

Wanneer u een huis koopt, dan heb je daar vaak een lening bij de bank voor nodig. In de daaropvolgende hypotheekakte staat altijd een huurbeding als standaardbepaling opgenomen. Dat huurbeding houdt in dat de eigenaar van de woning niet zonder schriftelijke toestemming van de bank de woning mag verhuren. Dat is duidelijk. Toch worden woningen vaak zonder die toestemming verhuurd. Soms is dat nu eenmaal de enige manier om als eigenaar aan de betalingsverplichtingen te voldoen. En dat gaat goed…. Totdat het mis gaat. Dat is altijd zo.

Als een eigenaar niet (meer) aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, kan de bank de woning veilen. De lening moet immers afbetaald worden. Als de woningeigenaar dan de woning heeft verhuurd, komt ‘het huurbeding om de hoek kijken’. De bank moet dit huurbeding dan inroepen voordat hij die woning gaat veilen. Met het inroepen van dat huurbeding wordt de ontruiming van de woning gevorderd. In lege staat levert een woning namelijk meer op dan in verhuurde staat.

Wijziging inroepen huurbeding

Al sinds 1 januari 2015 is artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek gewijzigd. In dit artikel is geregeld dat de hypotheekhouder het huurbeding moet inroepen voorafgaand aan een executoriale veiling. Hierop bestaan sinds 1 januari 2015 drie uitzonderingen: Het huurbeding hoeft niet ingeroepen te worden
a. als de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop;
b. wanneer met instandhouding van de huurovereenkomst de woning toch voldoende opbrengt om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen te betalen;
c. wanneer er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er geen personen krachtens een huurovereenkomst gebruik maken van de woning op het moment van bekendmaking van de executieverkoop. Anders gezegd: een hypotheekhouder hoeft het huurbeding niet in te roepen als er gegronde redenen zijn dat er geen sprake is van huur.

Wanneer is een procedure nutteloos?

In een uitspraak van 23 juni 2015 heeft de rechter geoordeeld dat het nutteloos was een verzoek tot verlof van het inroepen van het huurbeding in te dienen. Er waren gegronde redenen om aan te nemen dat er geen sprake was van huur. Het verzoek tot verlof van het inroepen van het huurbeding werd afgewezen, omdat het onnodig was verlof te verlenen.

Vóór de indiening van het verzoek waren de relevante feiten namelijk al bekend. Er waren in casu genoeg feiten om aan te nemen dat er gegronde redenen waren dat er geen personen krachtens een huurovereenkomst in de woning woonden. Zo bleek duidelijk uit het taxatierapport dat de woning alleen werd bewoond door de eigenaar, dat er sprake was van normaal gebruik van de woning en dat de taxateur geen aanwijzingen zag om aan te nemen dat het voorgaande niet zo was. Daarnaast heeft ook de hypotheekgever zelf uitdrukkelijk verklaard dat geen huurders de woning bewoonden. Dit samen kan worden gezien als gegronde redenen. Doordat duidelijk was dat er gegronde redenen waren, was het niet nodig alsnog een procedure te starten. Er werd immers netjes voldaan aan art. 3:264 lid 1 onder C van het BW, waardoor een procedure niet nodig was.

Dit was anders in de uitspraak van 4 juni 2015 waar enkel de verklaring van de hypotheekgeefster onvoldoende was. Zij had aangegeven dat zich geen huurders in het pand bevonden. Hier deed de uitzondering zich dus niet voor en was de bank verplicht het huurbeding jegens huurders in te roepen.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen