Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Meetinstructie NEN 2580: makelaar aansprakelijk stellen bij verkeerd woonoppervlak?

De verkopend makelaar heeft de voorgeschreven meetinstructie (volgens de NEN 2580 norm) niet gevolgd bij uw nieuwe woning. De netto woonoppervlakte is namelijk een stuk kleiner dan in de verkoopinformatie stond vermeld. U kunt de verkoper niet aansprakelijk stellen voor de kleinere gebruiksoppervlakte. Zowel de (gebruikelijke) contractuele afspraken als de wettelijke bepalingen staan daaraan in de weg. Daarom wilt u de makelaar aansprakelijk stellen. Hij is immers ook degene die de meetinstructie heeft geschonden. (Wanneer) heeft uw claim een kans van slagen?

Meetinstructie NEN 2580

Als u een woning koopt, speelt de woonoppervlakte een belangrijke rol bij de aankoopbeslissing. Om ervoor te zorgen dat woningen op dezelfde manier (eenvoudig kunnen) worden opgemeten, is er een meetinstructie in het leven geroepen. Deze meetinstructie is gebaseerd op de NEN 2580 norm en schrijft – kort gezegd – voor dat de netto woonoppervlakte moet worden weergegeven. De oppervlakte die op Funda en in de verkoopdocumentatie staat vermeld, moet dus de netto (gebruiks)oppervlakte betreffen. Dat is althans verplicht als de verkopend makelaar bij de NVM, VBO makelaar of Vastgoedpro is aangesloten. Deze beroepsorganisaties hebben zich namelijk geconformeerd aan deze meetinstructie.

Gebruiksoppervlakte klopt niet: makelaar aansprakelijk?

Komt de door de makelaar opgegeven woonoppervlakte niet overeen met de volgens de NEN 2580 gemeten woonoppervlakte? Dan kan het zijn dat de verkopend makelaar daarmee onrechtmatig handelt. Dat is het geval, als de makelaar niet de te verwachten zorgvuldigheid in acht heeft genomen. Bijvoorbeeld, omdat de aspirant-koper mocht vertrouwen op informatie van de makelaar, die (achteraf) onjuist of misleidend blijkt te zijn.

Schending meetinstructie is onrechtmatig

Een koper mag erop vertrouwen dat de woonoppervlakte die wordt vermeld, de – volgens de meetinstructie berekende – netto (gebruiks)oppervlakte betreft. Dat oordeelde de Hoge Raad op 13 juli 2018. De aspirant-koper mag dus verwachten dat er wordt gemeten volgens de NEN 2580 norm. Gebeurt dat niet? Dan handelt de makelaar daarmee in principe onrechtmatig. Hierbij maakt het niet uit of de makelaar de woonoppervlakte onjuist heeft opgemeten of dat er sprake is van een verschrijving. In beide gevallen is immers sprake van een schending van de meetinstructie.

Houd er wel rekening mee dat ondergeschikte afwijkingen van de meetinstructie wel zijn toegestaan. Bij afwijkingen veroorzaakt door eventuele beperkingen bij het opmeten, afronden of interpretatieverschillen, is namelijk niet meteen sprake van een schending van de meetinstructie. Bovendien leidt niet elke schending tot aansprakelijkheid van de makelaar.

Wanneer leidt schending meetinstructie niet tot aansprakelijkheid?

Schending van de NEN 2580 norm is niet altijd onrechtmatig. Bijvoorbeeld als de aspirant-koper (door toedoen van de verkopend makelaar) heeft moeten begrijpen dat de woonoppervlakte niet volgens de voorgeschreven meetinstructie is berekend. Wordt in de verkoopbrochure bijvoorbeeld uitdrukkelijk vermeld dat de woonoppervlakte is gebaseerd op informatie van de verkoper? Dan levert een schending van de meetinstructie geen onrechtmatige daad op.

Daarnaast is de makelaar niet aansprakelijk, als de koper (wegens andere omstandigheden) had moeten twijfelen aan de juistheid van de in de verkoopinformatie weergegeven woonoppervlakte. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als de koopovereenkomst tot stand komt, nadat:

  • de woning is bezichtigd door de aspirant koper, én;
  • de koper door toedoen van de makelaar de juiste maatvoering heeft toegezonden gekregen.

Algemene exoneratie niet voldoende

Veel makelaars nemen standaard in de verkoopbrochure op dat er geen rechten kunnen worden ontleend aan de daarin vermelde informatie. Met (alleen) het opnemen van een dergelijk exoneratie, kan de makelaar echter niet onder zijn aansprakelijkheid uitkomen. De standaard mededeling doet immers niets af aan het vertrouwen dat de aspirant-koper mag hebben dat de meetinstructie wordt gevolgd.

Schade door schenden meetinstructie

Ook als de makelaar onrechtmatig handelt door het schenden van de meetinstructie, kan een claim richting de makelaar falen. Voor aansprakelijkheid moet er namelijk (logischerwijs) wel echt sprake zijn van schade en dit is in de praktijk moeilijk te onderbouwen. Onlangs liet de Hoge Raad zich uit over de wijze waarop de schade in dit soort gevallen moet worden vastgesteld. Check ons artikel om daar meer over te weten.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen