Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Toepassing kruimelgevallenregeling bij gebruikswijziging én uitbreiding pand?

U wilt uw kantoorpand  transformeren tot een appartementencomplex. De nieuwe appartementen moeten worden voorzien van bergingen en daarom wilt u het bestaande gebouw ook uitbreiden. Een mooi (bouw)plan, maar het bestemmingsplan werkt helaas niet mee. Zowel de beoogde woonfunctie als de uitbreiding van het gebouw zijn namelijk niet toegestaan. Toch wilt u zo snel mogelijk groen licht krijgen. Kunt u de kruimelgevallenregeling toepassen?

Kruimelgevallenregeling

In een artikel over het tijdelijk legaliseren van illegaal grondgebruik beschreven wij de kruimelgevallenregeling (van artikel 4 van de Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht) al eerder. Zoals wij in dit artikel aangeven, biedt de kruimelgevallenregeling een aantal voordelen ten opzichte van de reguliere vergunningsprocedure:

  • voor kruimelgevallen is afwijking van het bestemmingsplan of beheersverordening mogelijk;
  • de procedure is relatief kort en eenvoudig: u kunt al binnen acht weken over de benodigde vergunning beschikken. Bovendien wordt niet aan het criterium ‘ruimtelijke ordening’ getoetst;
  • voor een kruimelafwijking hebt u alleen de medewerking van het college van burgemeester en wethouders (het college) nodig.

Gebruikswijziging door middel van kruimelafwijking

Onderdeel 9 van de kruimelgevallenregeling maakt het mogelijk om een omgevingsvergunning te verlenen voor het – in strijd met het bestemmingsplan of beheersvergunning – gebruiken van een gebouw (of aansluitend terrein). Hierbij maakt het voor locaties binnen de bebouwde kom niet uit om welk soort gebruiksfunctie het gaat. Voor gebouwen buiten de bebouwde kom daarentegen kan de regeling alleen worden toegepast voor de opvang van werknemers of vreemdelingen. In uw geval kan dus alleen een beroep worden gedaan op de kruimelgevallenregeling als uw kantoorpand binnen de bebouwde kom ligt.

Onderdeel 9 stelt bovendien de voorwaarde dat de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume niet mogen worden vergroot. U wilt bergingen bouwen en dus heeft uw bouwplan ook betrekking op een uitbreiding. Als gevolg daarvan past uw plan niet helemaal binnen de reikwijdte van onderdeel 9. Houdt het dan daarmee op? Nee, de kruimelgevallenregeling bevat namelijk nog meer onderdelen en één daarvan staat wel vergroting van een gebouw toe.

Uitbreiding gebouw door middel van de kruimelafwijking

Op grond van onderdeel 1 (van artikel 4 van de Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht) kan een bestaand (hoofd)gebouw worden uitgebreid. Ook als dit niet is toegestaan.

Dit onderdeel voorziet bovendien in de mogelijkheid van de realisatie van een bouwwerk dat functioneel met het hoofdgebouw is verbonden. Voor dit kruimelgeval wordt eveneens onderscheid gemaakt tussen de locaties binnen en buiten de bebouwde kom. Gaat het om een gebouw binnen de bebouwde kom? Dan kan in principe zonder beperkingen worden uitgebreid. Voor locaties buiten de bebouwde kom geldt echter dat er nadere eisen worden gesteld aan (de maximale hoogte en oppervlakte van) de aan- of uitbouw.

Combineren van kruimelafwijking mogelijk?

Zowel de gebruikswijziging (onderdeel 9) als de uitbreiding van het gebouw (onderdeel 1) staan dus op de kruimellijst. De vraag is nu of uw gemeente deze twee kruimelgevallen binnen één omgevingsvergunning mag combineren?

Op 4 oktober 2017 liet de Afdeling Bestuursrechtspraak van Raad van State (de Afdeling) zich hierover uit (ECLI:NL:RVS:2639). In deze zaak wilde een vastgoedeigenaar een bestaand bedrijfsgebouw ombouwen tot woning. Het gebouw werd hierbij gedeeltelijk gesloopt en gedeeltelijk uitgebreid. Het college verleende de omgevingsvergunning op grond van onderdeel 1 én onderdeel 9 van de kruimelgevallenregeling en volgens de Afdeling is dit toegestaan. Volgens de Afdeling mogen namelijk verschillende kruimelgevallen wel degelijk gecombineerd toegepast worden. Onder verwijzing naar haar eerdere uitspraak van 22 maart 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:744) merkt de Afdeling namelijk op dat het bij het opstellen van de kruimelgevallenregeling uitdrukkelijk de bedoeling van de wetgever is geweest om het combineren mogelijk te maken. Er kan daarom tegelijkertijd een vergunning worden verleend voor de (kruimel)gevallen bedoeld in onderdeel 1 én onderdeel 9. Goed nieuws dus als uw kantoorpand binnen de bebouwde kom ligt!


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen