Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Krakers ontruimen? Pandeigenaar trekt ook na bruikleen niet aan het kortste eind.

Begin 2017 schreef ik een artikel met als kop “Krakers ontruimen? Pandeigenaren trekken niet langer aan ’t kortste eind.” Dit artikel schreef ik naar aanleiding van een vonnis dat ik op 24 januari 2017 van de rechtbank in Den Bosch had ontvangen. Gelukkig is gebleken, dat dat nog steeds zo is. Pandeigenaren trekken niet langer aan het kortste eind. Zélfs niet wanneer die pandeigenaar een bruikleenovereenkomst met die krakers heeft gesloten. Ná beëindiging van die overeenkomst moeten krakers namelijk vertrekken. Doen ze dat niet, dan verblijven ze opnieuw ‘zonder recht of titel’. Een pandeigenaar kan ze dan dus “gewoon” dwingen te vertrekken. Helaas nog steeds niet, omdat het Openbaar Ministerie dat zegt. Krakers ontruimen moet namelijk nog steeds bijna altijd via de civiele rechter worden afgedwongen. Wat dat betreft is er dus nog weinig veranderd. Het Openbaar Ministerie weigert nog steeds veel te vaak een strafrechtelijke ontruiming te starten. Ondanks, dat kraken wel degelijk strafbaar is (artikel 138a Wetboek van Strafrecht).

Wat speelde er?

In deze zaak hadden krakers een voormalige bedrijfswoning gekraakt, waarna de pandeigenaar Brabant Water aangifte had gedaan. Omdat zij op dat moment niet direct plannen had met deze woning, besloot zij om met hen een bruikleenovereenkomst te sluiten. Van leegstand is zij namelijk niet echt een voorstander.

Toen Brabant Water echter deze overeenkomst opzegde, weigerde uiteindelijk één kraker te vertrekken. Dit terwijl zij op grond van die overeenkomst wel degelijk bevoegd was om de overeenkomst op te zeggen. Daarvoor had zij twee mogelijkheden: a.) zonder opzeggrond met een opzegtermijn van één maand, of b.) met een bepaalde opzeggrond (zoals de verhuur van de woning), maar dan per direct. Van dat laatste was sprake: zij had de woning namelijk verhuurd aan een werknemer. Een goede reden dus om de woning per direct op te zeggen. Dat deed zij echter niet. In plaats daarvan hanteerde zij een opzegtermijn van één maand. De kraker was het hiermee echter oneens. Hij vond dat hij ten onrechte werd ingeruild, want daardoor zou hij dakloos worden. Bovendien vond hij dat hij een eerste recht op deze woning had.

Kraker onder bewind? Bewindvoerder dagvaarden.

Het kort geding om de kraker te ontruimen is overigens niet gevoerd tegen de kraker zelf, maar tegen zijn bewindvoerder. De kraker was namelijk vóór deze procedure, maar na het sluiten van de bruikleenovereenkomst onder bewind gesteld. Wanneer daarvan sprake is, dan moet je de bewindvoerder dagvaarden. Niet de kraker. Dit volgt namelijk uit een arrest van de Hoge Raad van 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525). Naar analoge toepassing van dit arrest valt een bruikleenovereenkomst namelijk als een goed onder het bewind, aldus de voorzieningenrechter.

Geen volledige belangenafweging!

Net als in ieder andere zaak stelde ook hier de kraker (of zijn bewindvoerder) dat zijn huisrecht werd geschonden met de gevorderde ontruiming. Dat de pandeigenaar onvoldoende belang had bij zijn ontruiming en dat daarom de vordering moest worden afgewezen. Hiermee heeft de voorzieningenrechter absoluut korte metten gemaakt. In rechtsoverweging 4.4 overweegt de voorzieningenrechter namelijk als volgt: “[Kraker] doet een beroep op het huisrecht zoals neergelegd in artikel 8, lid 1, EVRM. Daarbij stelt de voorzieningenrechter voorop dat het hier niet gaat om een strafrechtelijke ontruiming […] maar om een civielrechtelijke ontruiming gegrond op een contractuele verplichting (artikel 15 van de bruikleenovereenkomst) en het recht van een eigenaar om zijn eigendom op te eisen (artikel 5:2 BW). Een volledige belangenafweging is daarom niet aan de orde.”

Toets: Misbruik van bevoegdheid.

Kortom, wil je krakers ontruimen? Besef goed, dat rechters in een civiele ontruimingsprocedure anders toetsen dan bij een strafrechtelijke ontruiming. Zo moet de civiele rechter bijvoorbeeld toetsen of er sprake is van misbruik van een bevoegdheid en of de pandeigenaar in alle redelijkheid de ontruiming van de kraker mag vorderen. Voor een volledige belangenafweging is daarin geen ruimte. De voorzieningenrechter omschrijft het in ieder geval in deze rechtsoverweging als volgt: “De proportionaliteitstoetsing die in het kader van artikel 8 lid 1 EVRM moet worden gemaakt moet in dit geval worden ingevuld door de beperkingen die in artikel 3:13 BW worden gesteld aan de uitoefening van genoemde bevoegdheden door Brabant Water N.V.. Er moet met andere woorden sprake zijn van misbruik van bevoegdheid. [Kraker] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is. Het enkele feit dat [Kraker] mogelijk dakloos zal raken indien hij de woning moet verlaten levert nog niet een dusdanige onevenredigheid van belangen op dat Brabant Water N.V. in redelijkheid niet tot uitoefening van haar bevoegdheid had kunnen komen. Brabant Water N.V. heeft een concreet en zwaarwegend belang om over de woning te kunnen beschikken omdat zij anders haar contractuele verplichtingen jegens haar werknemer niet kan nakomen.”

Andere GBA-inschrijving?

Ter zitting had deze kraker nog een onaangename verrassing voor ons: ‘Out of the blue’ gaf hij ineens aan, dat er nog een vrouw in de woning verbleef. Dat deze vrouw al een half jaar in de woning woonde en dat zij ook al die tijd op dit adres was ingeschreven. Ook daar ging de voorzieningenrechter niet in mee. In rechtsoverweging 4.6 overweegt hij: “[Kraker] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er nog iemand anders in de woning woont die niet door Brabant Water N.V. is gedagvaard. [Kraker] heeft zich ter zitting voor het eerst op het standpunt gesteld dat ook ene […] in de woning zou wonen. […] Brabant Water N.V. heeft de juistheid van die stelling betwist. Daarbij heeft zij onweersproken gesteld dat de woning bijna wekelijks door één van haar medewerkers wordt bezocht en dat tijdens die bezoeken nooit een vrouwelijke bewoner is aangetroffen. Brabant Water N.V. heeft ook onweersproken gesteld dat [Kraker] tijdens de laatste twee bezoeken desgevraagd uitdrukkelijk heeft bevestigd dat hij alleen in de woning woont.”

Natuurlijk kon dit alleen, doordat Brabant Water met grote regelmaat ter plaatse een inspectie had laten voeren én daar telkens over had gerapporteerd. Oók richting de krakers zelf. Tip! Hebt u zelf met krakers te maken? En wilt u deze krakers ontruimen? Zorg er dan dus voor dat u altijd uw administratie op orde heb. En controleer voor de zekerheid ook het GBA. Zélfs wanneer de identiteit van de gebruikers bekend is en u precies weet wie er in uw pand verblijven.

Vonnis nalezen?

Ten tijde van deze publicatie was dit vonnis nog niet gepubliceerd. Van Brabant Water heb ik daarom toestemming gekregen om dit vonnis zelf te publiceren. Dit vonnis vindt u op mijn website onder de tab ‘Modellen’.

Inmiddels kunt u dit vonnis ook hier vinden.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Tags: , , , , , , , ,

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen