Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Help, mijn huurder is klusser! Wat kunt u doen?

Als verhuurder van woonruimte wordt u geconfronteerd met een klussende huurder. Uw huurder was kennelijk niet tevreden over de bestaande inrichting van de woning. Hij heeft daarom het hele pand gestript met de kennelijke bedoeling om zelf een keuken, vloer en sanitair (terug) te plaatsen. Dit alles zonder uw toestemming. U vreest dat de werkzaamheden nadelige gevolgen hebben voor de verhuurbaarheid en waarde van uw woning. In dit artikel leest u wat u kunt doen.

(Wanneer) mag uw huurder klussen?

Uw huurder mag geen veranderingen in het gehuurde aanbrengen zonder uw toestemming. Maar let op: dat geldt niet voor veranderingen, die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden hersteld. Daarvan is over het algemeen sprake als de herstelkosten minder dan € 500,00 bedragen. Is dat wel het geval, dan is uw schriftelijke toestemming als verhuurder noodzakelijk.

Het behoeft natuurlijk geen uitleg, dat het ongedaan maken van de door uw huurder aangebrachte veranderingen (veel) meer herstelkosten meebrengen. Uw toestemming was dus vereist. Nu deze ontbreekt, komt uw huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet na. Hij heeft zich dus niet als goed huurder gedragen. Wat kunt u daar nu tegen doen?

Moet uw huurder de veranderingen direct herstellen?

Als u wilt dat uw huurder de veranderingen per direct ongedaan maakt, dan moet u aantonen dat u hier een redelijk belang bij hebt. Gelet op de aard van de aangebrachte veranderingen, kunt u stellen dat in uw geval sprake is van een redelijk belang. Niet alleen vanwege de gevreesde waardedaling en slechtere verhuurbaarheid van uw pand. Ook vanwege het ontbreken van de garantie, dat de werkzaamheden worden uitgevoerd volgens de geldende bouwregelgeving. U loopt dus bovendien het risico om aansprakelijk te worden gehouden voor gebreken of andere schade als gevolg van de werkzaamheden.

Door geen toestemming te vragen, heeft uw huurde bewust het risico genomen, dat hij de veranderingen weer ongedaan moet maken. U kunt dan ook stellen dat hij hier direct toe verplicht is. Om uw huurder hiertoe aan te zetten, doorloopt u de volgende stappen:

  1. Sommatiebrief huurder

Stel een brief op waarin u uw huurder meldt dat hij – vanwege de ontbrekende toestemming – in strijd handelt met de huurovereenkomst. Vorder dat hij de veranderingen per direct ongedaan maakt en geef hem hiervoor een redelijke termijn. Vermeld bovendien dat u – als hij geen gehoor geeft aan uw sommatie – hem aansprakelijk houdt voor uw schade. U kunt hierbij expliciet vermelden dat u uw huurder in gebreke stelt.

  1. Uitwinnen van eventuele zekerheden

Weigert uw huurder of reageert hij niet? Dan kunt u aanspraak maken op de door uw huurder gestelde waarborgsom of bankgarantie. Laat u dan vooraf wel eerst adviseren. U kunt dit namelijk maar één keer doen. Het is bovendien belangrijk dat u kunt aantonen dat veranderingen door uw huurder zijn aangebracht en dus niet al bij aanvang in het gehuurde aanwezig waren.

  1. Stap naar de (kanton)rechter

Is er geen zekerheid gesteld? Of is deze niet toereikend? Iets wat in bovengenoemd voorbeeld zeer aannemelijk is. Dan kunt u naar de rechter stappen. U vordert dan ongedaanmaking van de aangebrachte veranderingen en/of een vergoeding voor de door u te maken herstelkosten. Er kan eventueel ook beslag worden gelegd om de inning van deze vergoeding zeker te stellen. Over hoe dit werkt  en welke beslagen er zijn scheven wij al eerder interessante artikelen.

Het is bovendien natuurlijk erg begrijpelijk als u niet met uw huurder door wilt. U kunt bij de rechter desgewenst daarom meteen ontbinding en ontruiming vorderen.

Moet uw huurder de veranderingen aan het einde van de huurovereenkomst herstellen?

Loopt de huurovereenkomst af, dan is uw huurder wettelijk verplicht om het gehuurde weer tot uw beschikking te stellen. Dat moet in de staat, zoals beschreven in het proces-verbaal dat bij aanvang van de huur is opgemaakt. Of hij het gehuurde in dezelfde staat gaat opleveren, kunt u nagaan wanneer u de eindinspectie houdt. Hebt u hierover twijfels, dan raden wij u aan om ongeveer twee weken voor de oplevering (einddatum van de huurovereenkomst) een vooroplevering te houden. U kunt dan samen constateren en vastleggen wat er nog moet gebeuren voordat uw huurder in de juiste staat kan opleveren.

Geen proces-verbaal opgemaakt? Hebt u geen proces-verbaal opgemaakt toen uw huurder in het gehuurde trok? Dan wordt aangenomen dat het gehuurde is aanvaard, in de staat waarin het zich bij het einde van de huur bevindt. Het is dan aan u om te bewijzen dat uw huurder de inrichting van uw bedrijfspand volledig heeft veranderd. Dit kunt u bijvoorbeeld aantonen door middel van foto’s of getuigenverklaringen.

Tip. Het is erg belangrijk dat u bij aanvang van de huurovereenkomst nauwkeurig beschrijft wat de staat van het gehuurde is. Zeker als u het gehuurde in gemeubileerde staat verhuurt. Maak tegelijkertijd foto’s om deze beschrijving verder te verduidelijken.

Hoe te handelen? Als u kunt bewijzen dat uw huurder aan het klussen is geslagen, moet hij de veranderingen (in ieder geval) dus bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan maken. Hebt u zo’n huurder, dan moet u in ieder geval het volgende doen:

  1. Laat uw huurder weten welke zaken hij moet herstellen

Laat uw huurder weten welke veranderingen hij ongedaan moet maken. U kunt dit doen door in een (sommatie)brief precies te beschrijven welke zaken hij moet herstellen. Dit kan ook door een voorinspectie in te plannen en de te herstellen punten in het proces-verbaal van vooroplevering te beschrijven.

  1. Sommatiebrief

Blijkt aan het einde van de huurovereenkomst, dat uw huurder de eerder door u beschreven punten niet heeft hersteld? Dan is uw huurder aansprakelijk voor de schade die u hierdoor lijdt. U moet uw huurder dan sommeren deze schade binnen een bepaalde termijn aan u te vergoeden. Onder die schade vallen in ieder geval de kosten voor het ongedaan maken van de aangebrachte veranderingen. Denk echter ook aan huurderving, als u uw pand door de herstelwerkzaamheden tijdelijk niet kon verhuren.

  1. Uitwinnen zekerheden en de (kanton)rechter

Voldoet uw huurder niet aan uw sommatie, dan kunt u – voor zover dat niet al gedaan is – uw eventuele zekerheden uitwinnen. Vaak kan dit na de ontruiming van het gehuurde nog maar een beperkte periode. Controleer de voorwaarden van uw bankgarantie of waarborgsom op dit punt dus goed.

Ter slotte kunt u ook voor deze vordering naar de kantonrechter stappen. Als u bang bent dat u uw schade straks niet helemaal meer op uw huurder kunt verhalen, kunt u de vordering veiligstellen door beslag te leggen. Over hoe dit werkt  en welke beslagen er zijn scheven wij al eerder interessante artikelen.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen