Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Hoe stel ik een vordering tot nadere huurprijsstelling in? Hoe ver moet u gaan?

Stel u bent huurder of verhuurder van een middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (in het vervolg aangeduid met: ‘BW’). Als u van mening bent dat uw huurprijs niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, dan kunt u vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. Dit is geregeld in artikel 7:303, eerste lid, BW. De dag waarop u deze vordering instelt, geldt dan als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Maar hoe regelt u dit? Welke stappen moet u doorlopen?

Vergeet niet overleg te voeren!

Voordat u zo’n vordering kunt (mag) instellen, moet u overleg voeren met de andere partij over een mogelijke huurprijswijziging. Aan dit overleg worden door de wet geen specifieke eisen gesteld. Er moet wel serieus en zonder onnodige vertraging op uw uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij worden ingegaan. Daarbij gaat het zowel om voorstellen met betrekking tot de huurprijswijziging als om voorstellen met betrekking tot de eventuele benoeming van een deskundige.

Dit overleg hoeft niet oneindig gevoerd te worden. Wordt u het niet binnen redelijke tijd met elkaar eens, dan kan worden geconcludeerd dat u geen overeenstemming hebt bereikt in de zin van artikel 7:304, tweede lid, BW. Dat geldt ook wanneer een serieuze reactie op uw verzoek tot overleg danwel uw voorstellen uitblijft.

Eerst advies deskundige

Hebt u met de andere partij geen overeenstemming bereikt over een mogelijke huurprijswijziging, dan kunt u een vordering tot nadere huurprijsvaststelling bij de rechter instellen. Let op. Deze vordering dient altijd gepaard te gaan met een advies door een deskundige omtrent de nadere huurprijs. Ontbreekt dit advies, dan verklaart de rechter u met uw vordering niet-ontvankelijk.

Het advies omtrent de nadere huurprijs wordt opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundige(n). Als u ook over deze benoeming geen overeenstemming kunt bereiken met de andere partij, dan kan de rechter een deskundige benoemen. Hij doet dat op verzoek van de ‘meest gerede partij’. In principe geldt in die situatie dan de dag van dat verzoek als de dag waarop de vordering tot nadere huurprijsvaststelling is ingesteld. Die dag geldt dan dus ook als de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

Bereikt u dus geen overeenstemming met de andere partij, dan moet u eerst een procedure opstarten om een deskundige te laten benoemen door de rechter. Pas daarna kunt u de procedure starten om de huurprijs te laten aanpassen. Beide verzoeken kunnen helaas niet in één procedure worden meegenomen. Dit is onlangs ook nog door de Hoge Raad bevestigd.

De Hoge Raad over het deskundigenadvies

In de zaak DELA/Halfords (ECLI:NL:HR:2013:856, datum arrest 4 oktober 2013, https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2013:856&keyword=ECLI%3aNL%3aHR%3a2013%3a856) huurde Halfords een winkelpand van DELA. Halfords was van mening dat de huurprijs niet overeenstemde met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Halfords deed daarom DELA een gemotiveerd voorstel tot huurprijsverlaging. DELA aanvaardde dit voorstel niet. Ook anderszins bereikten ze geen overeenstemming. Hierop verzocht Halfords de kantonrechter om een deskundige te benoemen. Halfords deed dit zonder eerst overleg te hebben gevoerd met DELA. Toch wees de kantonrechter het verzoek van Halfords toe. DELA was het hier niet mee eens en is tegen dit vonnis in hoger beroep gegaan.

Het hof was het eens met Dela en vernietigde de beschikking van de kantonrechter. Daarnaast verklaarde het hof Halfords niet-ontvankelijk in haar verzoek. Het hof overwoog daarbij dat voorafgaand aan het verzoek tot benoeming van een deskundige in ieder geval enige vorm van overleg moet hebben plaatsgevonden om tot overeenstemming te komen voor wat betreft de benoeming van een deskundige. Hiervan was in het geheel geen sprake. Dit terwijl er volgens het hof geen aanleiding was om dit overleg niet te voeren. In ieder geval waren de omstandigheden niet zodanig, dat voorafgaand overleg met DELA niet van Halfords kon worden gevergd.

Halfords heeft vervolgens cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Dit was tevergeefs. Halfords stelde in cassatie dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat voorafgaand aan de indiening van het verzoekschrift overleg tussen partijen moet hebben plaatsgevonden. Zo stelde zij dat uit de tekst en strekking van de wet volgt dat ook tijdens de procedure nog overleg tussen partijen mag worden gevoerd. Deze uitleg van de wet wordt door de Hoge Raad echter niet aanvaard.

De Hoge Raad overweegt dat het oordeel van het hof géén blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. De wetgever heeft volgens de Hoge Raad ‘beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door hen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts heeft de wetgever beoogd om de rechter direct te doen beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen. De Hoge Raad overweegt dat de manier waarop Halfords de wet uitlegt, niet juist is. Dit maakt, aldus de Hoge Raad, een onaanvaardbare inbreuk op de door de wetgever beoogde prikkel aan partijen om zich in te spannen om zonder tussenkomst van de rechter tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen