Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Een bouwcontract op basis van de UAV-GC.

U wilt een bouwproject laten uitvoeren en ten aanzien daarvan overweegt u om een bouwcontract te sluiten met toepassing van de UAV-GC. U hebt namelijk gehoord dat de risicoverdeling voor de opdrachtgever dan gunstig is. Aan deze aannemer kleven echter wat haken en ogen. Wat moet u weten als u een contract wilt sluiten op basis van de UAV-GC?

UAV-GC of UAV?

UAV 2012

In de traditionele verhouding tussen opdrachtgever en aannemer, voert de aannemer een ontwerp van de opdrachtgever uit. De opdrachtgever is daarmee verantwoordelijk voor het ontwerp, zodat eventuele ontwerpfouten voor diens rekening en risico komen. Ten aanzien van het ontwerp hoeft de aannemer slechts te waarschuwen voor klaarblijkelijk fouten. Passen partijen dit klassieke bouwcontract toe, dan gebruiken zij meestal de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) 2012.

UAV-GC 2005

Geïntegreerde bouwcontracten bieden in tegenstelling tot de klassieke bouwcontracten op grond van de UAV de mogelijkheid om (een deel van) de ontwerpverantwoordelijkheid bij de aannemer neer te leggen. De opdrachtgever bepaalt hoeveel verantwoordelijkheid de aannemer krijgt. Hierbij zijn (grofweg) drie mogelijkheden. De opdrachtgever levert:

  • levert een definitief ontwerp aan, waarna de opdrachtnemer (de aannemer dus) aan de slag gaat het met uitvoeringsontwerp (UO);
  • levert een voorlopig ontwerp aan, waarna de opdrachtnemer de ontwerptaken oppakt en het definitieve ontwerp (DO) opstelt;
  • alleen een Programma van Eisen met functionele specificaties aan. De opdrachtnemer stelt in dat geval ook het voorlopig ontwerp (VO) op.

Bij geïntegreerde contracten worden de UAV-GC 2005 vaak toegepast. Dit jaar nog verschijnt er een geactualiseerde versie van deze standaardvoorwaarden (UAV-GC 2018). De vernieuwde versie moet een oplossing bieden voor de knelpunten van de UAV-GC 2005. Naar verwachting worden de UAV-GC 2018 uiterlijk in het najaar van 2018 uitgebracht.

Tip

  • Bedenk vooraf hoeveel invloed uzelf moet of wilt uitoefenen op het ontwerp. Wilt u hierop veel invloed op uitoefenen? Dus in ieder geval ook op het uitvoeringsontwerp? Kies dan niet voor de UAV-GC, maar (gewoon) voor de UAV.

Verantwoordelijkheid opdrachtgever bij de UAV-GC

Wilt u de UAV-GC 2005 toepassen om ontwerprisico’s geheel te vermijden? Om dus alles bij de aannemer (de opdrachtnemer) te kunnen neerleggen? In dat geval komt u bedrogen uit. De opdrachtnemer draagt namelijk nooit het volledige ontwerprisico. Dat heeft ook de Raad van Arbitrage (RvA) in zijn uitspraak van 11 januari 2018 (RvA, nr. 35.734) bevestigd. Terecht oordeelden de arbiters in deze zaak dat de opdrachtgever altijd verantwoordelijk blijft voor de inhoud van de aangeleverde informatie. Bouwfouten die het gevolg zijn van foutieve informatie van de opdrachtgever, komen dus voor zijn eigen rekening en risico. Hiermee is van een ‘overname’ van het volledige ontwerprisico bij toepassing van de UAV-GC dan ook geen sprake.

Wat niet vergeten moet worden, is dat de opdrachtnemer ten aanzien van de aangeleverde informatie wel een (beperkte) waarschuwingsplicht. Is sprake van een klaarblijkelijke fout? Dan moet de opdrachtnemer u daarvoor waarschuwen. Maar van de opdrachtnemer kan dus niet worden verwacht dat hij de door de opdrachtgever aangeleverde informatie op detailniveau nader onderzoekt. Dat gaat zijn mededelingsplicht te buiten.

Tip

  • Veel gebreken en/of geschillen zijn het gevolg van een onvolledige of onduidelijke informatieoverdracht. Als opdrachtgever bent u verantwoordelijk voor de door u aangeleverde informatie. Zorg er dus voor de de door u aan te leveren informatie volledig en ondubbelzinnig is. Dat daarover dus geen misverstand kan bestaan of ontstaan.

UAV-GC en de rol van de opdrachtgever

Kiest u voor de UAV-GC? Dan is het de bedoeling dat u als opdrachtgever een passieve houding aanneemt. In de praktijk blijkt echter dat opdrachtgevers zich maar moeilijk kunnen schikken in deze terughoudende rol. Begrijpelijk natuurlijk. Het is immers úw project. Toch moet u hier heel erg mee uitkijken. Als de opdrachtgever zich namelijk te veel bemoeit met het ontwerp, ontstaat het risico dat de opdrachtnemer niet meer ongeclausuleerd verantwoordelijk is voor de aan hem opgedragen (ontwerp)werkzaamheden. Net als bij de klassieke bouwvorm, trekt de opdrachtgever dan alsnog het ontwerprisico naar zich toe. Iets wat nu juist niet de bedoeling was.

Een actieve rol van de opdrachtgever past dus niet bij een geïntegreerd contract. Na het sluiten van het contract, is uw invloed onder de UAV-GC beperkt tot de overeengekomen acceptatie- en goedkeuringsmomenten. Stelt de opdrachtnemer daarnaast een wijziging voor? Dan behoort ook het goed- of afkeuren van deze wijziging tot uw taak.

Tip

  • Bedenk vooraf of u zich als opdrachtgever terughoudend wilt en kunt opstellen. Weet u eigenlijk al dat u zich tijdens het bouwproces met de gang van zaken wilt/gaat bemoeien? Kiest dan niet voor de UAV-GC.

Wel de UAV-GC toepassen? Bepaal dan vooraf welke werkzaamheden u van toetsing en/of acceptatie wilt voorzien. Nadat de overeenkomst is gesloten, kunt u deze toestings- en acceptatiemomenten namelijk niet meer eenvoudig aanpassen.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen