Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Koop breekt geen huur. Ook niet bij gedeeltelijke koop.

U huurt een pand met een stuk grond, waarvan de eigenaar (uw verhuurder) een deel aan een derde heeft verkocht. De nieuwe eigenaar heeft inmiddels met u contact opgenomen en laten weten dat hij de huurovereenkomst niet wil voorzetten. U wilt echter blijven zitten en meent ook dat dat gewoon moet kunnen. De koper mag de huurovereenkomst volgens u namelijk niet zomaar beëindigen. Koop breekt immers geen huur, toch? Of gelden er andere regels nu het pand slechts gedeeltelijk is verkocht?

Koop breekt geen huur

Koop breekt inderdaad geen huur (zie ook ons eerdere artikel hierover). Dus als het door u gehuurde pand wordt verkocht, loopt uw huurovereenkomst gewoon door. Met als verschil dat de koper uw nieuwe verhuurder wordt. Daarmee weegt het belang van de huurder in een dergelijke situatie, dus zwaarder dan het belang van de koper. Dit is dwingendrechtelijk vastgelegd in de wet (artikel 7:226 BW), zodat een verhuurder of koper niet van deze regel mag (en kan) afwijken.

Gedeeltelijke koop breekt ook geen huur

Gelukkig voor u als huurder, geldt het uitgangspunt ‘koop breekt geen huur’ in de meeste gevallen ook bij gedeeltelijke koop. Dat heeft de Hoge Raad bepaald in een arrest van 6 oktober 2017. In dat arrest heeft de Hoge Raad gekozen voor een uitgebreide uitleg van artikel 7:226 BW. Dus hoewel de wettekst daarover zelf niets zegt, ziet de Hoge Raad aanknopingspunten om de ‘koop breekt geen huur’-regel van dit artikel ook bij gedeeltelijke koop toe te passen. Een andere uitleg kan volgens de Hoge Raad namelijk leiden tot een onaanvaardbare uitkomst. Door slechts een gedeelte van het gehuurde te verkopen, kan de rechtsregel ‘koop breekt geen huur’ immers relatief gemakkelijk worden omzeild. De bescherming van de huurder komt dan in gevaar en dat is nu juist niet de bedoeling.

Splitsing van de huurovereenkomst

Om de regel ‘koop breekt geen huur’ bij een gedeeltelijke overdracht toe te kunnen passen, moet de bestaande huurovereenkomst door eigendomsovergang worden gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. U krijgt dus te maken met twee huurovereenkomsten: één met uw huidige verhuurder en één met de koper (de ten aanzien van dat deel van de huurovereenkomst ‘opvolgend verhuurder’). Tenminste, als splitsing van de huurovereenkomst leidt tot een zinnig resultaat. De Hoge Raad stelt het namelijk als voorwaarde dat bescherming van de huurder wel ‘zinnig’ moet zijn.

Zinnig resultaat

Wanneer nu sprake is van een zinnig resultaat, licht de Hoge Raad in het arrest helaas niet nader toe. In het betreffende geval vond de Hoge Raad echter wel dat daarvan sprake was. Doorslaggevend leek hierbij te zijn dat de koper ook eigenaar was geworden van het verhuurde pand. Wij vinden het (daarom) aannemelijk dat voor de aanwezigheid van een zinnig resultaat, moet worden aangetoond dat het verkochte daadwerkelijke door de huurder wordt gebruikt. Is dat niet het geval, dan heeft de verkoop immers ook geen invloed op de huurder en is bescherming van huurder niet zinnig.

Uitgangspunten bij splitsing huurovereenkomst (aan wie betaalt u huur?)

De Hoge Raad noemt in zijn arrest ten slotte nog een aantal uitgangspunten voor splitsing van een bestaande huurovereenkomst:

  • De verhuurders (en dus niet de huurder) zijn verantwoordelijk voor de splitsing. Komen de verhuurders er samen niet uit? Dan moeten zij naar de rechter stappen. Niet u als huurder.
  • Zo lang u niet op de hoogte bent van de gedeeltelijke overdracht aan een ander, kunt u gewoon de huur aan uw verhuurder blijven betalen. Die moet er vervolgens voor zorgen dat de betalingen worden gesplitst en dat die ‘opvolgend verhuurder’ zijn huurdeel ontvangt.
  • Bent u eenmaal van de verkoop/overdracht op de hoogte (gesteld)? Dan mag u betaling van de huurprijs opschorten, totdat de verhuurders u hebben laten weten welk deel van de huurprijs aan wie moet worden overgemaakt. Verhuurders kunnen er ook voor kiezen om u het totaalbedrag – ten behoeve van beide verhuurders – op één rekeningnummer te laten storten. Let op. U moet dit bericht van de verhuurders gezamenlijk hebben ontvangen. Gaat het om afzonderlijke berichten? Dan moeten deze berichten eensluidend zijn.

Hebt u vragen over de toepassing van de ‘koop breekt geen huur’-regel? Neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag verder.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen