Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Bouwgebreken: wanneer klaagt uw opdrachtgever te laat?

Een paar jaar geleden hebt u voor een particulier zijn woning verbouwd. Uw opdrachtgever leek tevreden te zijn over de door u uitgevoerde werkzaamheden. Toch klaagt hij nu opeens over bouwgebreken. Voor gebreken in het door u uitgevoerde werk bent u als aannemer in de regel aansprakelijk. Dat weet u. U weet echter ook dat deze bouwgebreken u aan te rekenen moeten zijn én dat uw opdrachtgever daarover tijdig moet klagen. Is daarvan geen sprake, dan heeft dat ingrijpende consequenties voor uw opdrachtgever. U bent dan namelijk niet meer aansprakelijk voor eventuele bouwgebreken. Maar wat is tijdig? Hoe lang heeft uw opdrachtgever om bouwgebreken bij u te melden en wanneer klaagt hij te laat? En wat betekent het wetsvoorstel ‘Kwaliteitsborging voor het bouwen’ voor de klachtplicht van uw opdrachtgever? In dit artikel gaan wij in op deze vragen.

Klachtplicht

Als uw opdrachtgever gebreken in het werk ontdekt, moet hij dit volgens artikel 6:89 BW ‘binnen bekwame tijd’ na ontdekking melden. Achterliggende gedachte is dat de schuldenaar (aannemer) er na verloop van tijd op mag vertrouwen dat de schuldeiser (opdrachtgever) de gebreken heeft aanvaard en (dus) afziet van zijn recht om herstel te vorderen. Klaagt uw opdrachtgever niet op tijd, dan bent u voor deze gebreken dus niet meer aansprakelijk.

Let op. Er geldt geen vaste termijn voor het klagen binnen bekwame tijd net als dat bij bijvoorbeeld verjaring wel het geval is. Daarbij is niet van belang op welk moment uw opdrachtgever bekend werd me de door hem gestelde schade. Het gaat erom op welk moment hij daarmee bekend was of redelijkerwijs kon zijn. Dat moment kan dus veel vroeger zijn gelegen dat het moment waarop hij bekend werd met de gestelde schade. Of uw opdrachtgever binnen bekwame tijd klaagt, hangt af dus van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij worden bijvoorbeeld de volgende zaken meegenomen:

  • het nadeel dat de schuldenaar (de aannemer) heeft gehad bij het late klagen;
  • de waarneembaarheid van het gebrek;
  • deskundigheid van partijen;
  • de onderlinge verhouding tussen partijen;
  • de behoefte aan voorafgaand deskundig advies.

Afhankelijk van de omstandigheden van het geval, kan een opdrachtgever te laat zijn als hij een half jaar wacht met klagen, terwijl hij in andere gevallen dan wel op tijd is. Wat het belang is van de relevante omstandigheden voor de duur van de klachttermijn illustreren wij hierna aan de hand van een uitspraak. In die zaak meldde de opdrachtgever de aard en de omvang van zijn klachten pas jaren nadat hij met (een deel van) de gebreken bekend was geworden.

Oplevering

Let op. In uw geval heeft de opdrachtgever pas ná de oplevering de gebreken ontdekt. In dat geval is bovengenoemde klachtplicht van toepassing. De klachtplicht is de algemene regel. Deze regel geldt tijdens de uitvoering van het werk en na de oplevering. De opleveringsregel van artikel 7:758 BW is de regel die speciaal in de wet is opgenomen voor de oplevering van werken. In dit artikel is geregeld dat wanneer u aangeeft dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, de opdrachtgever het werk moet keuren.

Na die oplevering bent u ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (lid 3). U bent dan nog slechts aansprakelijk voor verborgen gebreken. Ten aanzien van die gebreken geldt dat de opdrachtgever terstond nadat hij het gebrek heeft ontdekt of had moeten ontdekken, bij de aannemer moet protesteren. Doet hij dat niet, dan kan hij de opdrachtgever niet meer aansprakelijk stellen voor de bouwgebreken.

Voorbeeld

Wat was er aan de hand in de zaak die tot de uitspraak van het hof Den Haag leidde? In deze zaak had de opdrachtgever de tijdens de verbouwing gebreken ontdekt. Deze gebreken heeft hij na de oplevering nader laten onderzoeken door een deskundige van de Vereniging Eigen Huis. Het rapport van dit onderzoek verscheen echter pas een jaar nadat de werkzaamheden waren voltooid. Vervolgens heeft de opdrachtgever nog eens anderhalf jaar gewacht met de eerste schriftelijke ingebrekestelling, waarbij nog een tweede deskundige werd ingeschakeld. Volgens de aannemer was hij door het late klagen benadeeld, omdat de schade inmiddels was toegenomen. Hij stelde dan ook dat zijn opdrachtgever geen recht meer had op herstel.

Toch heeft het hof in deze zaak geoordeeld dat de periode van tweeënhalf jaar in dit geval binnen de grenzen van artikel 6:89 BW vielen. Hierbij speelde in de eerste plaats een belangrijke rol dat de opdrachtgever een leek was op bouwkundig gebied. Hij mocht zich daarom wenden tot één of meer deskundigen om de gebreken te laten onderzoeken. Bovendien had de aannemer geen zwaarwegend belang dat tot de conclusie kon leiden dat de opdrachtgever zijn recht op herstel had verspeeld. Daarvan was volgens het hof geen sprake. De schade was door het tijdsverloop immers niet aanzienlijk toegenomen. Dus ondanks het forse tijdsverloop kwam het hof nog steeds tot de conclusie dat de opdrachtgever tijdig had geklaagd.

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen en de klachtplicht

De relevante omstandigheden die invullen of al dan niet op tijd is geklaagd, gaan mogelijk een (nog) grotere rol spelen als de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) wordt ingevoerd. Dit wetsvoorstel ligt ter goedkeuring bij de Eerste Kamer. Het voorstel beoogt onder meer de rechtspositie van de opdrachtgever te versterken. De stemming over deze wet wordt naar alle waarschijnlijkheid uitgesteld. Toch is het van belang om al bij de inhoud van dit wetsvoorstel stil te staan. Àls dit wetsvoorstel wordt aangenomen, dan verandert er naar alle waarschijnlijkheid namelijk behoorlijk veel in uw praktijk en dan met name voor wat betreft uw aansprakelijkheid ten aanzien van bouwgebreken.

Op dit moment bent u als aannemer – na oplevering – niet (meer) aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikel 7:758 lid 3 BW). Er rust nu dus een concrete klachtplicht op uw opdrachtgever. Wie na de oplevering klaagt over een gebrek die bij oplevering al zichtbaar was, is immers per definitie te laat.

De wetgever vindt dat deze regeling in de praktijk vaak onredelijk uitpakt voor de opdrachtgever. Daarom verruimt de wetgever op dat punt daarom de aansprakelijkheid voor aannemers. De wetgever doet dit door de specifieke klachtplicht voor de bij oplevering zichtbare bouwgebreken af te schaffen. Anders dan nu het geval is, blijft u dus aansprakelijk voor (zichtbare) gebreken die niet zijn ontdekt op het moment van oplevering. Dit wil echter niet zeggen dat u voor zichtbare gebreken nu opeens onbeperkt aansprakelijk kunt worden gehouden. De algemene klachtplicht van artikel 6:89 BW blijft van toepassing. Voor de beoordeling of al dan niet tijdig is geklaagd zal worden gekeken naar de relevante omstandigheden. Een niet-deskundige opdrachtgever kan dus – afhankelijk van de andere omstandigheden – voor bij de oplevering zichtbare gebreken een (zeer) ruime klachttermijn worden gegund.

Tip!

U kunt uw rechtspositie in de nieuwe situatie versterken door op het proces-verbaal van oplevering op te nemen dat de opdrachtgever alle zichtbare aspecten in het werk aanvaardt. Maar let op: deze opmerking heeft alleen effect op de gebreken die uw opdrachtgever tijdens de oplevering ook echt kon beoordelen. Leg daarnaast dus de staat van het werk ten tijde van oplevering zorgvuldig vast in het proces-verbaal. Maak hierbij gebruik van beeldmateriaal om discussies over de aard en omvang van de gebreken op een later moment zo veel mogelijk te voorkomen.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen