Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Overeenkomst ontbinden vanwege bevolkingskrimp als onvoorziene omstandigheid?

U hebt een tijd geleden een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten met de gemeente. In deze overeenkomst heeft de gemeente planologische medewerking toegezegd aan de bouw van een aantal woningen. De gemeente heeft echter recent aangegeven deze medewerking in te trekken. Het beleid is namelijk gewijzigd vanwege bevolkingskrimp in uw regio. De gemeente zegt dat dit onvoorziene omstandigheden zijn die haar het recht geven om de overeenkomst te beëindigen. Heeft de gemeente gelijk of komt zij er toch niet zo makkelijk vanaf?

Onvoorziene omstandigheid ex art. 6:258 BW

Partijen zijn gebonden aan de afspraken die zij met elkaar maken. Dit is het uitgangspunt, waarop artikel 6:258 BW een uitzondering maakt voor het geval sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Op grond van dit artikel kan de rechter namelijk – op verzoek van één van de partijen – de gevolgen van de overeenkomst wijzigen of de overeenkomst ontbinden. Er moet dan wel sprake zijn van een omstandigheid die:

  1. onvoorzien

Daarvan is (pas) sprake als:

  1. het gaat om een toekomstige omstandigheid, die op het moment van contractsluiting nog niet bestond, en
  2. in de overeenkomst ook geen rekening is gehouden met de mogelijkheid dat de omstandigheid zich kon gaan voordoen.
  3. Bovendien van dien aard is dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De wijziging of ontbinding moet dus voldoende gerechtvaardigd

Is de bevolkingskrimp onvoorzien?

Eind 2017 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de vraag of bevolkingskrimp een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW. In deze zaak had de gemeente Bronckhorst een samenwerkingsovereenkomst met een projectontwikkelaar gesloten voor de bouw van een aantal woningen in de Achterhoek. Als blijkt dat in deze regio sprake is van bevolkingskrimp doet de gemeente een beroep op dit artikel. Zij meent dat zij de overeenkomst mag ontbinden, omdat de bevolkingskrimp volgens haar een onvoorziene omstandigheid is. Ter onderbouwing van dit standpunt, stelt de gemeente dat in de samenwerkingsovereenkomst geen rekening is gehouden met de (eventuele gevolgen van de) bevolkingskrimp.

Hoewel de consequenties van een bevolkingskrimp inderdaad niet in de betreffende overeenkomst zijn verdisconteerd, oordelen het hof en de Hoge Raad dat de bevolkingskrimp in dit geval geen onvoorziene omstandigheid is. Daarvoor moet immers sprake zijn van een toekomstige omstandigheid. Daarvan was echter geen sprake, aangezien:

  • de bevolkingskrimp al bestond op het moment dat de samenwerkingsovereenkomst werd gesloten, en
  • de bevolkingskrimp op dat moment al bij de gemeente bekend was of in ieder geval kenbaar was.

Kortom, van een onvoorziene omstandigheid was duidelijk geen sprake.

Is wijziging/ ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd?

De gemeente stelde in deze zaak bovendien dat het voor haar niet te voorzien was dat de bevolkingskrimp zou leiden tot een beleidswijziging. Op dit punt kreeg de gemeente gelijk. Waarop vervolgens de vraag werd gesteld of er voldoende rechtvaardiging bestond voor het wijzigen of ontbinden van de overeenkomst. De gemeente stelde dat deze rechtvaardiging voor de beleidswijziging uit haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening volgde. Het hof en de Hoge Raad waren het daarmee echter oneens.

Zij hebben geoordeeld dat de gemeente zich bij een beleidswijziging moet houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en in het bijzonder aan het zorgvuldigheidsbeginsel. Dit betekent dat naar mate de wederpartij (de projectontwikkelaar dus) zich kan beroepen op concrete verwachtingen, de gemeente – op grond van dit zorgvuldigheidsbeginsel – steeds meer van haar beleidsvrijheid verliest. Zijn die verwachtingen aanwezig, dan staat het de gemeente niet (meer) vrij om haar beleid zo maar te wijzigen. In deze zaak bestonden er bij de projectontwikkelaar concrete verwachtingen. Er was immers een samenwerkingsovereenkomst gesloten en bovendien was duidelijk dat de gemeente informatie had achter gehouden.

Omdat de gemeente niet zorgvuldig was omgegaan met de belangen van de projectontwikkelaar, kon die geen beroep doen op artikel 6:258 BW. De volgende omstandigheden werden de gemeente hierbij zwaar aangerekend:

  • de gemeente was bekend met de bevolkingskrimp ten tijde van het sluiten van de SOK;
  • de gemeente wist of kon weten dat deze bevolkingskrimp gevolgen had voor het aantal te bouwen woningen;
  • de gemeente had de projectontwikkelaar niet heeft geïnformeerd over de bevolkingskrimp en de mogelijke consequenties daarvan. Zelfs niet toen de projectontwikkelaar na het sluiten van de SOK aankondigde over te gaan tot het bouwrijp maken van de gronden;
  • de gemeente had nagelaten om de projectontwikkelaar een redelijke schadevergoeding aan te bieden;
  • de gemeente was op grond van de gesloten overeenkomst verplicht om bij onvoorziene omstandigheden in overleg te treden. Dit had zij echter nagelaten.

Kortom

Uw gemeente kan de gesloten overeenkomst dus niet zonder meer met u beëindigen. Wil uw gemeente dat toch doen? Ga dan na of de bevolkingskrimp of de beleidswijziging misschien toch te voorzien was. Dit kan bijvoorbeeld door:

  • Na te gaan of de bevolkingskrimp al bestond (bekend was) op het moment dat u de overeenkomst met de gemeente aanging en of deze krimp bij de gemeente bekend of kenbaar was. U kunt hier achter komen door beleidsstukken te raadplegen, zoals een woonvisie of schriftelijke verslagen van bestuurlijk overleggen.
  • Is uw gemeente inderdaad bekend met de bevolkingskrimp? Ga dan in de beleidsdocumenten tevens na of ook de beleidswijziging al bekend was.
  • Kijk of in de overeenkomst in- of expliciet rekening wordt gehouden met de te verwachten bevolkingskrimp en/of een daarmee in verband staande beleidswijziging.

Zoals uit bovengenoemde zaak blijkt kan het beroep van de gemeente op artikel 6:258 BW ook stranden als zij onzorgvuldig heeft gehandeld. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de gemeente belangrijke informatie over de (gevolgen van de) bevolkingskrimp heeft achtergehouden of als de gemeente u geen redelijk voorstel heeft gedaan om te komen tot een minnelijke oplossing.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen