Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Verplichte volgorde bij gecombineerde toepassing kruimelgevallen.

Een supermarkt wil zich vestigen in een bedrijfspand, oftewel een pand met de bestemming ‘Bedrijf’. Voordat de supermarkt zich in het pand kan vestigen, moet het pand echter gesloopt en opnieuw opgebouwd worden. Het nieuwe pand wordt daarbij 70 % groter dan het te slopen pand. Als gevolg daarvan heeft de supermarkt dan ook een vergunning nodig voor zowel de gebruikswijziging als voor de uitbreiding.

Eerder hebben wij u in een artikel geïnformeerd over de mogelijkheid om kruimelgevallen te combineren. Deze mogelijkheid lijkt de Afdeling echter sinds eind maart 2018 weer te beperken. In dit artikel gaan we daarom uitgebreid in op deze uitspraak.

Combineren van kruimelgevallen

In voornoemd artikel hebben wij u uitgelegd dat zowel de gebruikswijziging (onderdeel 9) als de uitbreiding van het gebouw (onderdeel 1) van de Kruimelgevallenlijst (artikel 4, lid 1,  Bijlage II Bor) binnen één vergunning gecombineerd gebruikt mag worden door de gemeente. Oftewel de gemeente kan in één vergunning een afwijking van de bestemming van de supermarkt toestaan alsmede de uitbreiding van de supermarkt.

Onderdeel 9 van de kruimelgevallenregeling maakt het mogelijk om een omgevingsvergunning te verlenen voor het in strijd met het bestemmingsplan (of beheersvergunning) gebruiken van een gebouw (of aansluitend terrein). Onderdeel 9 stelt daarbij de voorwaarde dat de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume niet mogen worden vergroot.

Op grond van onderdeel 1 (artikel 4 Bijlage II BOR) kan onder bepaalde voorwaarden een bestaand (hoofd)gebouw worden uitgebreid.

Maar let op. Er moet wel sprake zijn van een hoofdgebouw!

In de zaak van 21 maart 2018 speelde eenzelfde kwestie als de hiervoor beschreven casus. Daarbij heeft de Raad van State de vraag beantwoordt of ten aanzien van de bouw en uitbreiding van een supermarkt sprake is van een bijbehorend bouwwerk in de zin van artikel 4, lid 1, Bijlage II Bor. Het gebruik voor detailhandel past niet in het bestemmingsplan. Daarom kan volgens de Afdeling de supermarkt niet als ‘hoofdgebouw’ worden aangemerkt. Een hoofdgebouw is namelijk een gebouw (of een gedeelte daarvan), dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de bestemming van een perceel. Daarvan is geen sprake wanneer de bestemming van het hoofdgebouw niet in overeenstemming is (gaat zijn) met de geldende bestemming.

In de zaak die tot de uitspraak van 21 maart 2018 leidde ging het om een supermarkt die zich in een pand wilde vestigen waarop het gebruik niet was bestemd voor detailhandel. Het bestaande gebouw werd gesloopt. Vervolgens moest er een nieuw te bouwen supermarkt komen waarvan 70 % buiten het bestaande bouwvlak werd gebouwd. Er was dus sprake van een uitbreiding.

Volgens de Afdeling moet eerst beoordeeld worden of de omgevingsvergunning kan worden verleend voor het uitbreiden van het hoofdgebouw (artikel 4, onderdeel 1, Bijlage II Bor). Wanneer verder ook het gebruik wijzigt, moet namelijk eerst beoordeeld worden in hoeverre een grondslag aanwezig is voor de realisatie, oftewel de bouw, van het aangevraagde bouwwerk. Omdat exploitatie van de beoogde supermarkt in strijd was met de geldende bestemming “Bedrijf” kon deze niet bijdragen aan de verwezenlijking ervan. De supermarkt kon dus niet worden aangemerkt als hoofdgebouw.

In de omschrijving van het begrip bijbehorend bouwwerk is expliciet opgenomen dat een bijbehorend bouwwerk altijd moet worden gebouwd bij een zich op het perceel bevindend hoofdgebouw. Zonder hoofdgebouw kan er dus geen sprake zijn van een bijbehorend bouwwerk. In deze zaak was geen sprake van een hoofdgebouw.  De rechtbank had dan ook terecht overwogen dat er geen sprake is van uitbreiding van het gebouw.

Onderdeel 9 ziet op het gebruiken van bouwwerken. Maar daarvan was in deze zaak geen sprake. Zonder hoofdgebouw namelijk geen bijbehorend bouwwerk. Als gevolg daarvan kon evenmin een omgevingsvergunning worden verleend met toepassing van dat onderdeel 9.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Is sprake van een bestaand gebouw, dat is opgericht in overeenstemming met het destijds geldende bestemmingsplan? In dat geval gaat het bovenstaande niet op. Immers, dan is namelijk wel sprake van een hoofdgebouw. Dan kunt u dus nog steeds naar hartenlust kruimelgevallen combineren. Is dat niet het geval, dan lijkt het erop dat combineren niet of nog maar nauwelijks mogelijk is.


Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen