Aanmelden voor de nieuwsbrief Door Opsteen | advocaat in vastgoed


Aannemer aansprakelijk voor (verborgen) gebreken in uw nieuwbouwwoning?

Hebt u een nieuwbouwwoning en is er een lekkage ontstaan? Of zijn er scheuren in de muren ontstaan, of is er sprake van een andere (verborgen) gebreken? Dan moet de aannemer dat gebrek mogelijk herstellen. In dit artikel leest u wanneer de aannemer aansprakelijk is en waar u in dat geval op moet letten.

Check de (koop-) aannemingsovereenkomst of de opdracht

Of de aannemer (nog) aansprakelijk is voor het gebrek, hangt af van de afspraken die u met elkaar hebt gemaakt. Kijk daarom altijd in het contract dat u met de aannemer hebt gesloten. Als het goed is, staan de gemaakte afspraken op papier. En of het nu een (koop-/)aannemingsovereenkomst of een overeenkomst van opdracht betreft, dat maakt niet uit. In het contract hoort namelijk te staan welke verplichtingen de aannemer ten opzichte van u heeft. Hierbij geldt als hoofdregel dat de aannemer na de oplevering van zijn werk in principe niet meer aansprakelijk is voor gebreken. Maar dat betekent gelukkig niet altijd dat u daarna niets meer kunt doen. In sommige gevallen moet de aannemer de gebreken namelijk wel herstellen. Ook wanneer die gebreken pas ná de oplevering ontdekt worden.

Gebreken tijdens de onderhoudsperiode

Is uw woning onlangs opgeleverd? Ga dan na of er een onderhoudstermijn is afgesproken. Dat is bijvoorbeeld het geval als u een model koop-/aannemingsovereenkomst van SWK, Woningborg of Bouwgarant hebt afgesloten. Maar dan niet alleen. Ook als er een onderhoudstermijn in het bestek is opgenomen, geldt een onderhoudstermijn.

Is in uw geval inderdaad sprake van een onderhoudstermijn? Dan moet de aannemer de gebreken herstellen die gedurende deze periode aan het licht komen. In de meeste gevallen bedraagt de onderhoudstermijn zes maanden.

Houd er wel rekening mee, dat de aannemer de gebreken tijdens de onderhoudsperiode alleen hoeft te herstellen als:

  • u de gebreken binnen de onderhoudstermijn bij hem hebt gemeld, en;  
  • de gebreken niet zichtbaar waren bij oplevering. Oplettendheid bij de oplevering is dus altijd geboden! 

Verborgen gebrek? Aannemer meestal voor beperkte periode aansprakelijk!

Zoals we hiervoor aangaven, is de aannemer in principe niet (meer) aansprakelijk na de oplevering. Dat is hij wel voor verborgen gebreken. De aannemer blijft na de oplevering namelijk aansprakelijk voor gebreken die tijdens de oplevering niet zijn ontdekt en ook niet eerder ontdekt hadden kunnen worden. Maar let op. Ook voor deze gebreken blijft de aannemer niet eindeloos aansprakelijk. Uw recht om herstel(kosten) te vorderen bij verborgen gebreken, vervalt in ieder geval twintig jaar na de oplevering. In de meeste gevallen geldt echter een veel kortere termijn.

Hebt u bijvoorbeeld een model koop-/ aannemingscontract gesloten? Of zijn op de opdracht standaardvoorwaarden van toepassing, zoals de UAV 2012? Dan is de aannemer gedurende vijf jaar na oplevering (of einde onderhoudstermijn) aansprakelijk voor verborgen gebreken. Na deze termijn, vervalt uw recht op herstel en kunt u de aannemer in principe niet meer aansprakelijk stellen. Ook niet voor verborgen gebreken. 

Maar wat nu als het gaat om een ernstig gebrek?

Ook hierop bestaat echter weer een uitzondering. Bij ernstige gebreken kunt u namelijk ook na die vijf jaar nog herstel van het gebrek vorderen. Zo hanteren de UAV (1989 en 2012) voor ernstige gebreken een termijn van tien jaar. En als er sprake is van een model koop-/aannemingsovereenkomst, blijft de aannemer daarvoor zelfs twintig jaar aansprakelijk. Dat geldt overigens niet alleen voor de gebreken in de woning zelf, maar ook voor gebreken in bijvoorbeeld de berging (zie de uitspraak van de Raad van Arbitrage van 17 april 2018.

De eisen die aan een ernstig gebrek worden verbonden verschillen per set algemene voorwaarden. Over het algemeen moet het echter gaan om gebrek dat (een onderdeel van) de constructie van het bouwwerk aantast of in gevaar brengt. Of om een gebrek dat het bouwwerk ongeschikt maakt voor zijn bestemming. Denk bijvoorbeeld aan het instorten van het dak. Of aan gevaarlijke scheuren in de muur.

Aannemer aansprakelijk stellen voor gebreken?

Wilt u uw aannemer aansprakelijk stellen? Houd dan rekening met de volgende aandachtspunten:

  • De aannemer is alleen aansprakelijk voor de gebreken die hem zijn toe te rekenen. Kort gezegd moet u daarom kunnen bewijzen dat de aannemer (of diens onderaannemers) bij de bouw een fout heeft gemaakt. Lukt dat niet, dan is het maar de vraag of het gebrek in kwestie aan hem is toe te rekenen.
  • Hebt u een model koop-/aannemingsovereenkomst gesloten? Dan is er waarschijnlijk ook een garantie- en waarborgregeling van toepassing. Het grote verschil met contractuele aansprakelijkheid van de aannemer is, dat de aannemer ieder gebrek moet herstellen dat onder de garantie valt. Dus ook als het gebrek hem niet is toe te rekenen. Houd er wel even rekening mee dat er voor deze garanties andere termijnen gelden.
  • Stel de aannemer zo snel mogelijk op de hoogte van het gebrek. Als u te laat klaagt, loopt u namelijk het risico dat u uw recht op herstel verspeelt. Worden bijvoorbeeld andere materialen gebruikt, dan zoals in de opdracht afgesproken, spreek de aannemer hierop dan direct aan, klaag hierover en geef aan dat hij dat moet herstellen. Doet u dat niet, terwijl u hem verder laat doorbouwen, dan kunt u dus niet achteraf om herstel vragen.
  • Ga nooit zelf over tot herstel van het gebrek. U moet de aannemer namelijk in de gelegenheid stellen om zelf het gebrek te herstellen.
  • Nadat u geklaagd hebt, gaat er een verjaringstermijn van twee jaar lopen. Wordt er niet (goed) op uw klacht gereageerd? Dan moet u binnen die twee jaar een gerechtelijke procedure starten óf de verjaring stuiten door middel van bijvoorbeeld een brief. In die brief moet u hem dan herinneren aan de klacht en hem een laatste termijn bieden om tot herstel over te gaan.

Meer weten over het aansprakelijk stellen van de aannemer? Of hebt u (andere) vragen over verborgen gebreken? Wij helpen u graag verder!




Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel (0413) 787 147

Of stuur ons een e-mail

Dit is een betaald artikel

Om dit artikel te lezen heb je ons kennisabonnement nodig. Blijf voor €10 per maand op de hoogte van alle zaken binnen het vastgoedrecht.

Abonneer je nu

U bent op zoek naar
vastgoed advies?

Laat uw gegevens achter en wij bellen u binnen 24-uur terug.



Boek: Grond verhuren als overheid?

5 manieren om het aan te pakken.

Nu bestellen